Bausachverständige: Aufgaben, Vergütung und Vorteile

Viele denken, Bausachverständige kommen erst, wenn ein Schaden entstanden ist. Dem ist aber nicht immer so: Sie können auch viele weitere Aufgaben rund ums Bauen übernehmen – bei einer Sanierung, einem Neubau oder dem Erwerb einer Bestandsimmobilie.

In unserem Gastbeitrag von dem Team von Deine Baugutachter (deine-baugutachter.de) wird über die Aufgaben und die Vergütung von Sachverständigen aufgeklärt. Zusätzlich erfährst du, welche Vorteile die Beauftragung von Sachverständigen haben kann.

• Welche Aufgaben haben Bausachverständige?
• Die „klassischen“ Sachverständigen
• Baubegleitung & Bauberatung
• Hauskaufberatung
• Immobilienbewertung
• Messtechnik
• Wie ist die Vergütung von Bausachverständigen?
• Vorteile von Bausachverständigen

Welche Aufgaben haben Bausachverständige?

Wahrscheinlich denkst du bei Bausachverständigen direkt an einen Streitfall, der vor Gericht landet. Aber das ist nicht die einzige Aufgabe, der Bausachverständige nachkommen.

Die Aufgaben von Bausachverständigen sind sehr vielfältig. Im Baugewerbe stellen sie die höchste Instanz dar, wobei es immer besonders wichtig ist, dass sie unparteiisch, unbefangen und unabhängig sind. Zusätzlich müssen sie eine besondere Fachkenntnis aufweisen: den Sachverstand. Daher der Name „Sachverständige“.

Übrigens: Baugutachter und Bausachverständige beschreiben das gleiche Berufsbild und können Synonym verwendet werden. Der Begriff „Sachverständige“ wird in der Regel eher von öffentlicher Hand genutzt und „Gutachter“ eher im privaten Bereich. Ein Unterschied besteht jedoch nicht. Diese Berufsbezeichnungen sind namentlich übrigens nicht geschützt, also kann sich in der Theorie jeder selbst zum Gutachter ernennen. Deswegen sollte immer auf „zertifizierte“ oder „geprüfte“ Sachverständige zurückgegriffen werden.

Die „klassischen“ Sachverständigen

Wenn es zu einem Schaden am Gebäude kommt, kommen Sachverständige. Das ist wahrscheinlich ihre allgemein bekannteste Aufgabe. Sie nehmen Schäden oder Mängel an Gebäuden auf, ermitteln deren Ursachen, erarbeiten Lösungsstrategien und kalkulieren Wertminderungen oder die Instandsetzungskosten.

Die Beauftragung für eine Begutachtung kann beispielsweise durch Versicherungen, Eigentümern, Mietern, Bauherren oder auch Bauunternehmen erfolgen.

Nicht selten kann ein solcher Fall auch vor Gericht landen. Dabei werden Sachverständige wegen Ihrer unparteiischen Expertise hinzugezogen. Aber soweit muss es nicht immer kommen, denn Sachverständige können bereits vor der Eskalation eines Streitfalls hinzugezogen werden.

Baubegleitung & Bauberatung

Bausachverständige müssen nicht erst beauftragt werden, wenn bereits einen Schaden vorliegt. Wenn die Sanierung eines Bestandsgebäudes oder der Neubau eines Eigenheims geplant ist, können Sachverständige im Vorfeld über umsetzbare Maßnahmen informieren, Angebote und Verträge überprüfen und bewerten oder Sanierungskosten berechnen. Das wird häufig auch von der Bank verlangt, wenn diese eine Sanierung über einen Kredit finanziert.

Während der Bauphase kann durch eine Baubegleitung durch Sachverständige eine externe Qualitätskontrolle erfolgen. So werden auftretende Fehler in der Ausführung frühzeitig erkannt und können noch vor Fertigstellung behoben werden. Bei größeren Komplikationen erarbeiten sie auch Lösungsansätze und übernehmen auch häufig eine vermittelnde Aufgabe zwischen Bauherren und Auftraggebern.

Auch Bauabnahmen begleiten Bausachverständige als unabhängige Partei und bewerten eventuell vorhandene Mängel objektiv und unparteiisch.

Hauskaufberatung

Wenn ein Bestandsobjekt erworben wird, sind Sachverständige essentiell. Eine Immobilie stellt eine sehr große Investition dar. Deswegen überprüfen Bausachverständige ebendiese auf eventuell verstecke Baumängel und können eine objektive Einschätzung über die Bausubstanz sowie notwendige Sanierungsmaßnahmen geben. Dies kann teure Folgekosten vermeiden oder sogar vor einer Fehlinvestition schützen.

Immobilienbewertung

Auch erstellen Bausachverständige Gutachten zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Diese genaue Berechnung ist beispielsweise notwendig bei einer Scheidung, im Falle einer Erbschaft oder für reine Auskunftszwecke.

Diese Berechnung kann nicht durch einen standardisierten Online-Rechner ersetzt werden, da hier keine objektspezifischen Merkmale angesetzt werden können, wie beispielsweise wertmindernde Bauschäden oder wertsteigernde Bauteile.

Messtechnik

Einige Bausachverständige verfügen über bestimmte Zusatzqualifikationen und werden häufig als externe Messtechniker hinzugezogen, beispielsweise im Zuge des Blower-Door-Tests. Dabei wird die Luftdichtigkeit des Gebäudes überprüft, was inzwischen bei Neubauten bereits vorgeschrieben ist.

Auch eine Leckortung an Leitungen kann durch Sachverständige durchgeführt werden, falls eine bestimmte Leckage noch nicht identifiziert werden konnte.

Wie ist die Vergütung von Bausachverständigen?

Grundsätzlich gibt es keine festgesetzte Vergütung für Sachverständige, diese können Ihren Stundensatz frei wählen. Ingenieure und Architekten, welche als Sachverständige tätig werden, müssen nach der HOAI arbeiten. Laut §33 ist hier jedoch auch festgelegt, dass der Satz für Sachverständigenleistungen frei vereinbart werden kann. Daher sollte sich im Vorfeld genau darüber informiert werden, welche Kosten bei der Beauftragung von Sachverständigen entstehen und dies auch schriftlich festgehalten werden.

Im Regelfall variiert die Vergütung von Sachverständigen je nach Auftragsart, Umfang des Auftrags sowie Spezialisierung. Im Durchschnitt sollte mit Kosten von 80,00 – 150,00 €/h brutto gerechnet werden. Häufig werden Leistungen aber auch pauschal berechnet. Beispielsweise liegen die Kosten für die Ermittlung der Luftdichtigkeit des Gebäudes (Blower-Door-Test) bei etwa 350,00 € brutto oder eine Hauskaufberatung bei Bestandsgebäuden etwa zwischen 450,00 € und 800,00 €, je nach Größe des Objekts.

Dies klingt zunächst sehr viel, allerdings muss hierbei beachtet werden, dass Bausachverständige ein enormes Fachwissen aufweisen und dieses durch ständige Weiterbildungsmaßnahmen auf dem neusten Stand halten müssen. Auch sollte bedacht werden, dass dieses Honorar eine gute Investition darstellt. Es kann vor Fehlinvestitionen bewahren (z.B. bei dem Kauf einer Immobilie) oder zu einem mangelfreien Ergebnis beitragen (beispielsweise bei der Begleitung eines Neubauprojekts). Die Folgekosten im Falle eines Schadens sind in der Regel viel höher als die Kosten für Sachverständige.

In einigen Fällen kommen auch Versicherungen für die Kosten auf. Hierüber sollte sich vor der Beauftragung informiert werden.

Wenn es zu einer Gerichtsverhandlung kommt und Sachverständige hinzugezogen werden, ist die Vergütung etwas genauer geregelt. Je nach Sachgebiet werden hier 95,00 – 105,00 €/h netto angesetzt, je nach Sachgebiet. Hinzu kommen noch Fahrtkosten sowie Auslagen. Auch erfolgt zusätzlich die Berechnung „besonderer Aufwendungen“. Dazu zählen beispielsweise Fotos, Kommunikationsdienstleistungen oder Hilfskräfte. Die genaue Vergütung ist über das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) geregelt.

Vorteile von Bausachverständigen

Welche Vorteile hat die Beauftragung von Sachverständigen? Das ist ganz klar: Sie bewahren vor teuren Folgekosten im Falle von falsch durchgeführten Baumaßnahmen oder bei dem Übersehen von Bauschäden bei dem Erwerb einer Immobilie.

Sie übernehmen eine beratende Rolle, da sie ein umfangreiches, gewerkeübergreifendes Fachwissen aufweisen und Baumaßnahmen objektiv bewerten können.

Im Streitfall sind Sachverständige meist unverzichtbar, da sie hier ein Gutachten zu dem Sachverhalt anfertigen müssen.

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