Eigenkapital bei Baufinanzierung - Wie viel brauch ich?

Der Kauf einer Immobilie oder der Bau des eigenen Traumhauses ist mit eine der größten Investitionen, die Bauherren oder -herrinnen sowie Immobilienkäufer und -käuferinnen im Leben tätigen. Deswegen sollte die Finanzierung der eigenen vier Wände gut überlegt werden. Im besten Fall können zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen mit dem Ersparten einen Teil zur Finanzierung beisteuern. Was aber zählt alles zum Eigenkapital und wie viel sollten Mann und Frau beim Kauf oder Bau des Traumhauses mitbringen?

• Was ist das Eigenkapital?
• Wie viel Eigenkapital wird beim Hausbau oder -kauf benötigt?
• Was für Vorteile hat der (hohe) Eigenkapitalanteil?
• Brauche ich Eigenkapital für den Hausbau oder -kauf?
• Wofür sollte ich mein Eigenkapital beim Hausbau oder -kauf verwenden?
• Was kann ich tun, wenn ich nicht ausreichend Eigenkapital aufbringen kann?
• Wie viel Eigenleistung kann ich beim Eigenkapital geltend machen?

Was ist das Eigenkapital?

Als Eigenkapital wird vereinfacht das Geld bzw. Vermögen bezeichnet, das dem Hausbauenden oder -kaufenden frei zur Verfügung steht und welches nicht an bestimmte Verbindlichkeiten gebunden ist. Das Eigenkapital muss also nicht zwangsweise auf dem Girokonto als Guthaben vorhanden sein, sondern kann auch in anderer Form vorliegen. Zum Eigenkapital zählen: 

• Bargeld
• Vermögen auf Giro- oder Festgeldkonten
• Wertpapiere (zum Beispiel Aktien)
• Zuteilungsreife Bausparverträge
• Lebensversicherungen
• Wohn-Riesterverträge 
• Vererbte Immobilie oder anderer schuldenfreier Immobilienbesitz
• Eigenleistungen 

Bei der Baufinanzierung gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. Aus dem einfachen Grund, dass das Kreditinstitut durch das Einbringen des eigenen Vermögens zusätzliche Sicherheit gewinnt, was sich auch in günstigeren Finanzierungskosten für die Kreditnehmer und -nehmerinnen widerspiegelt. Denn zusätzlich zum Eigenkapital benötigen Hausbauende oder -kaufende in der Regel eine Fremdfinanzierung durch eine Bank oder einen anderen Finanzdienstleister.  

Wie viel Eigenkapital wird beim Hausbau oder -kauf benötigt?

Im besten Fall sollten Hausbauende sowie Immobilienkäufer und -käuferinnen 20 % der gesamten Bausumme als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Mit 10 % dieser Ersparnisse können die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar-, Architekten- oder Energieberaterkosten gedeckt werden, die in der Regel nicht von der fremdfinanzierten Bank durch den Kredit finanziert werden. 

Die restlichen 10 % sollten als Rücklage auf dem Konto verbleiben und für nicht eingeplante oder unerwartete Investitionen genutzt werden. 

Haben Hausbauende oder -kaufende einen hohen Eigenkapitalanteil, dann erhöhen sie auch ihre Chancen auf eine attraktive Baufinanzierung mit guten Konditionen. 

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Was für Vorteile hat der (hohe) Eigenkapitalanteil?

Viele Hausbauende oder -kaufende verwirklichen sich ihren eigenen Wohntraum erst, wenn sie ausreichend Eigenkapital angespart haben, und das hat auch gute Gründe. Das finden Banken und Kreditinstitute auch. Durch eine hohe Eigenkapitalquote verbessert sich die Verhandlungsposition der Kreditnehmer und -nehmerinnen und außerdem stellen sich weitere positive Effekte ein. 

• Günstigere Kreditkonditionen

Dadurch das Hausbauende oder -kaufende einen gewissen Eigenkapitalanteil mitbringen, verringert sich das Risiko der Bank, dass den Kreditleistungen nicht nachgekommen werden kann. Dies belohnen viele Banken mit niedrigeren Zinsen und somit besseren Konditionen für die Kreditnehmer und -nehmerinnen.

• Kürzere Laufzeit

Mehr Eigenkapital bedeutet in der Regel auch weniger Fremdkapital von Banken oder Kreditinstituten. Wird die Tilgungsrate hoch gewählt, bedeutet das wiederum auch in der Regel eine kürzere Rückzahlungslaufzeit, da die Gesamtsumme insgesamt niedriger ausfällt. 

• Geringeres eigenes Risiko

Hausbauende und -kaufende verringern ihr eigenes Finanzrisiko, wenn sie ausreichend Erspartes zur Verfügung stehen haben. 

Brauche ich Eigenkapital für den Hausbau oder -kauf?

In der Regel ist es sinnvoll, einen bestimmten Anteil an Eigenkapital mit in die Finanzierung einzubringen. Heutzutage ermöglichen aber auch immer mehr Banken und Kreditinstitute den Bau oder Kauf des Hauses ohne Eigenkapitalanteil, vorausgesetzt die Kreditwürdigkeit stimmt. Eine vollständige Finanzierung durch einen Dritten hat aber auch Nachteile. In der Regel müssen Kreditnehmer und -nehmerinnen mit einer längeren Laufzeit und höheren Finanzierungskosten rechnen, da der Bank keinerlei Sicherheiten zur Verfügung stehen. Außerdem muss beim Auslauf der Finanzierung grundsätzlich eine höhere Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, da die Restschuld ohne Eigenkapital am Ende der Laufzeit höher ausfällt. 

Wer sein Haus ohne Eigenkapital finanzieren möchte, der sollte Vor- und Nachteile besonders gut durchdenken und sich Rat von einem Experten oder einer Expertin einholen. 

Wofür sollte ich mein Eigenkapital beim Hausbau oder -kauf verwenden?

Grundsätzlich sollten 10 % des Eigenkapitals dafür aufgewendet werden, die Kaufnebenkosten abzudecken. Das restliche Eigenkapital sollte für unerwartete oder spätere Investitionen genutzt werden, worunter auch Möbel und Co. zählen können. In der Regel werden bewegliche Einrichtungsgegenstände nicht durch den Immobilienkredit abgedeckt. Eine Finanzierung für Einbauküche, Carport oder Garage wird allerdings in den meisten Fällen von der Bank akzeptiert. 

Was genau von der entsprechenden Bank für die Finanzierung akzeptiert wird, hängt individuell von der jeweiligen Bank und dem entsprechenden Sachbearbeiter ab. 

Was kann ich tun, wenn ich nicht ausreichend Eigenkapital aufbringen kann?

Für Immobilienkäufer und -käuferinnen sowie Hausbauende gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich Eigenkapital zu verschaffen. 

• Sparmodelle

Banken und Kreditinstitute bieten spezielle Sparmodelle an, bei denen in längeren oder kürzeren Laufzeiten Geld angespart werden kann. In der Regel zahlen Sparende monatlich einen bestimmten Betrag ihres Einkommens ein und erhalten dafür eine Rendite. Wie hoch diese ausfällt, ist auch von der Laufzeit abhängig. 

• Bausparverträge

Auch ein Bausparvertrag wird als Eigenkapital anerkannt. Deswegen macht es Sinn, dass Menschen, die später ein Haus besitzen wollen, so früh wie möglich einen Bausparvertrag abschließen. Hier wird eine vorher festgelegte Summe angespart und ist der Bausparvertrag zuteilungsreif erhalten Hausbauende und -kaufende auf die Restsumme einen Kredit der Bausparkasse. Alternativ kann der zuteilungsreife Bausparvertrag auch ausgezahlt werden. 

• Kredite von Verwandten, Freunden und Co. 

Besonders schnell und unkompliziert erhalten Hausbauende und -kaufende einen Privatkredit von Freunden, Familie oder Bekannten. In der Regel ist das Geld an keine Auszahlungszeitpunkte, Zinskonditionen oder Sonstiges gebunden, sodass das Geld schnell ausgezahlt werden kann. Durch diese Privateinlage können Hausbauende und -kaufende womöglich ihre Konditionen bei der Bank verbessern, wenn nur ein kleiner Eigenkapitalanteil fehlt. Aber auch hier sollte sich nur so viel geliehen werden, wie auch zurückgezahlt werden kann. 

Wie viel Eigenleistung kann ich beim Eigenkapital geltend machen?

Je nachdem, welche fachlichen Kenntnisse Bauherren und -herrinnen sowie Hauskaufende oder deren Freunde und Verwandte vorweisen können, können mehr oder weniger Eigenleistungen angerechnet werden. Hobby-Handwerker und Laien könne mit circa 10 % Eigenleistung rechnen, ohne dass es zu Problemen mit der Bank kommt. Wer allerdings eine handwerkliche Ausbildung nachweisen kann, der hat gute Chancen, dass auch mehr Eigenleistungen von der Bank akzeptiert werden. Experten raten dazu, circa 10 % des Kaufpreises als Eigenleistung zu erbringen. Wer allerdings eine handwerkliche Ausbildung nachweisen kann, der hat mit der sogenannten Muskelhypothek gute Chancen, dass auch mehr Eigenleistungen von der Bank akzeptiert werden.