Was sind Baumängel und wie gehe ich bei der Mängelrüge vor?

Eine aktuelle Studie des Instituts für Bauforschung e.V. in Zusammenarbeit mit dem Bauherren Schutzbund e.V. (BSB) zeigt, dass es bei circa Dreiviertel der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser zu Mängeln innerhalb der ersten fünf Jahre der Inbetriebnahme kommt. Mängel sind also keine Seltenheit, aber für viele Bauherren und -herrinnen lästiges Übel. Wie Baumängel präventiv vermieden werden können und was es mit Gewährleistungsansprüchen, Mängelrüge und Co. auf sich hat, erfährst du hier. 

Hinweis: Die Informationen aus diesem Text geben einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage. Sie ersetzen keine Rechtsberatung und sind immer individuell auf die eigene Situation zu betrachten. 

• Was bedeutet Baumangel, Mängelrüge und Gewährleistung?
• Studie zu Baumängeln nach Gewährleistungspflicht
• Wie gehe ich bei Baumängeln vor? Schritt-für-Schritt
• Was kann ich präventiv gegen Baumängel tun? 5 Tipps

Was bedeuten Baumangel, Mängelrüge und Gewährleistung? 

Ein Baumangel liegt in der Regel vor, wenn die Ausführung einer Leistung nicht der vertraglich vereinbarten entspricht. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn falsche oder fehlerhafte Materialien verwendet werden. Darüber hinaus kann ein Baumangel vorliegen, wenn technische Anlagen nicht dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. 

Durch die Mängelrüge können Bauende ihren Anspruch auf Nachbesserung eines Baumangels geltend machen. Diese muss im besten Fall schriftlich mit den notwendigen Informationen und einer Fristsetzung erfolgen. Der Unternehmer hat dann die Möglichkeit, die Schäden nachzubessern, ohne dass es zu weiteren Rechtsfolgen kommt. 

Baumängel können in der Regel innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren bei Neubauten geltend gemacht werden. 

Studie zu Baumängeln nach Gewährleistungspflicht

Die Studie „Probleme und Mängel in der Gewährleistungszeit bei Ein- und Zweifamilienhäuser“ vom BSB zeigt, wie oft Fehler beim Hausbau passieren, und das auch noch weit über die Abnahme hinaus. Die in der Studie am häufigsten festgestellten Mängel in der Gewährleistungszeit mit circa 40 Prozent sind Mängel an der Baukonstruktion, gefolgt von rund 38 Prozent Fehlern an technischen Anlagen (beispielsweise Heizungs-, Lüftungs- oder Solaranlage) und knapp 54 Prozent machten sonstige Mängel aus. Nach der Abnahme zeigten sich über 50 Prozent der Mängel in der Rissbildung, knapp 32 Prozent in Schäden durch Feuchtigkeit und circa 28 Prozent in Farb- oder Putzablösungen. 

Am ärgerlichsten für die Bauherren und -herrinnen ist, dass ein Viertel der Mängel und Schäden gar nicht behoben worden ist. 14 Prozent der Mängelbeseitigungsverfahren mussten per Gericht geklärt werden. Allerdings wurden knapp Dreiviertel direkt mit dem Auftraggeber besprochen. 

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Wie gehe ich bei Baumängeln vor? Schritt-für-Schritt

Bei Mängeln und Schäden am Bau heißt es: Je eher Bauherren oder -herrinnen diese erkennen, desto besser. Das gilt für alle auftretenden Baumängel, also solche vor der Abnahme und solche, die erst in der Gewährleistungszeit entstehen. Es ist jedoch immer besser, wenn mangelhafte Arbeiten schon vor der Abnahme beanstandet werden. So liegt die Beweislast nicht beim Bauherr oder der Bauherrin, sondern zunächst beim Unternehmen. Um sicherzugehen, dass es spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme keine offensichtlichen Baumängel gibt, macht es Sinn, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. 

Zeigt sich doch ein Schaden oder Baumangel sollten Bauende direkt richtig reagieren. Dabei können sie so vorgehen: 

• Schritt 1: Richtige Dokumentation

Fotos oder Videoaufnahmen sind ein wichtiges Beweisinstrument. Im besten Fall wird mithilfe eines Zollstocks oder anderer Messinstrumente die Größe, Lage und Co. des Mangels dokumentiert. Dazu sind aber eine gute Kamera und Nahaufnahmen nötig, die ein detailliertes Bild vor Ort zeigen. 

• Schritt 2: Schriftliche Mängelanzeige

Eine Mängelrüge mit Beweisfotos oder Zeugenaussagen wird angefertigt und der Mangel detailliert beschrieben. Der Fachfirma wird mit genauer Angabe des Datums eine Frist von 14 Tagen gesetzt (bei kleineren Mängeln), um den Schaden nachzubessern. Falls nötig wird ein Anwalt damit beauftragt. Am besten wird die Mängelrüge per Einschreiben verschickt, so haben die Bauenden den Beweis, dass sie beim Empfänger angekommen ist. 

• Schritt 3: Rechnungsbetrag einbehalten

Jedem Bauenden steht das Recht zu, einen Teil des Rechnungsbetrags einzubehalten, bis der Schaden behoben ist. Die Höhe des Einbehalts umfasst circa das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten. 

• Schritt 4: Nachfristsetzung

Verstreicht die festgesetzte Frist und der Mangel wird nicht beseitigt, kann eine Nachfrist gesetzt werden. 

• Schritt 5: Eigenen Rechte geltend machen

Hat das Unternehmen auch die Nachfrist nicht wahrgenommen, haben Bauende mehrere Möglichkeiten ihre Rechte durchzusetzen. Eine dieser Möglichkeiten ist es, die Mängelbeseitigung per Gericht einzufordern. Das ist aber mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden. Andererseits können die Geschädigten den Mangel selbst beseitigen oder eine entsprechende Firma dafür beauftragen. Weitere Optionen sind die Forderung nach Schadensersatz, Rücktritt vom Vertrag oder Kostenminderung. 

Wichtig ist es, dass Bauende nicht versuchen, den Schaden zu korrigieren oder ihn selbst zu beseitigen. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass Mann oder Frau die Gewährleistungsansprüche verliert. 

Was kann ich präventiv gegen Baumängel tun? 5 Tipps

Baumängel sind laut Studien kaum zu verhindern und passieren bei fast jedem Neubau – Bauende können aber trotzdem ein paar Faktoren beachten, um das Risiko zu minimieren. 

• Tipp 1: Richtigen Baupartner finden

Bauherren und -herrinnen sollten die Referenzen und Bewertungen des Baupartners im Vorfeld genaustens recherchieren. Das geht auf Bewertungsportalen, in Foren oder über andere Hausbauende.

• Tipp 2: Sachverständigen hinzuziehen

Es ist gut, wenn Bauherren und -herrinnen über die gesamte Bauzeit einen unabhängigen Gutachter an ihrer Seite haben. So können Baumängel schnell und zuverlässig aufgedeckt werden. Architekten, Bausachverständige oder Ingenieure eignen sich als Bauleiter, auf die sich die Bauenden während des Projektes verlassen können. 

• Tipp 3: Bauvertrag und Leistungsbeschreibung ausreichend prüfen

Eine der wichtigsten Faktoren beim Bauvertrag (Verlinkung zum Text: Bauvertrag: Darauf musst du achten) ist die Leistungsbeschreibung. Hier wird genaustens geregelt, welche Arbeiten, in welcher Qualität vom Unternehmen ausgeführt werden. Es ist also eine wesentliche Grundlage, um Baumängel zu erkennen, wenn z.B. die Qualität des verbauten Materials von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. 

• Tipp 4: Regelmäßiger Besuch auf der Baustelle 

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Wer als Bauherr bzw. Bauherrin regelmäßig die eigene Baustelle besucht, hat einen besseren Überblick über die Arbeiten und auch das, was schief gehen kann. Baumängel werden so häufiger und schneller entdeckt. 

• Tipp 5: Absicherung durch Bauleistungsversicherung

Um sich bestmöglich gegen Baumängel und Schäden abzusichern, kann auch eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden. Hiermit sind Bauherren bzw. Bauherrinnen gegen Vandalismus, Diebstahl und Unwetterschäden abgesichert.