Hausbaunews KW 2 (08.01.2024 - 14.01.2024) 

Aktuelle Nachrichten aus der Bau- und Immobilienbranche mit Informationen und Trends für Bauende und alle, die es noch werden wollen.

• Zwangsversteigerungen steigen im Vergleich zu vorherigen Jahren wieder an
• Tischlerarbeiten und Heizungsanlagen sind teurer geworden
• Urteil: Göttinger Ehepaar soll bewohntes Haus wieder abreißen

Zwangsversteigerungen steigen im Vergleich zu vorherigen Jahren wieder an 

Der Fachverlag Argetra stellt in neuesten Recherchen fest, dass im Jahr 2023 Gerichtsverfahren für 12.332 Immobilien, darunter Häuser, Wohnungen und Grundstücke, eröffnet wurden. Dies stellt eine leichte Steigerung im Vergleich zum Vorjahr dar, als 12.077 Immobilien betroffen waren. Der Gesamtwert der zwangsversteigerten Immobilien erhöhte sich um 15 Prozent auf 3,87 Milliarden Euro. Der kürzlich veröffentlichte Bericht von Argetra analysierte die Zwangsversteigerungstermine an fast 500 Amtsgerichten im Land.

Die Autor:innen von Argetra schrieben in ihrem Bericht, dass eine "toxische Mischung aus schwacher Konjunktur, hoher Inflation und einem schwachen Immobilienmarkt" Auswirkungen auf das Verhalten der Bürger:innen habe. Im Gegensatz zu den Vorjahren, in denen nahezu jede Immobilie verkauft werden konnte, ist die Nachfrage nach Immobilien nun deutlich gesunken. Es wird erwartet, dass die Zwangsversteigerungen in den kommenden Jahren signifikant zunehmen.

Über mehrere Jahre hinweg ist die Anzahl der Zwangsversteigerungen stetig gesunken. Dies wurde durch die anhaltend positive Wirtschaftslage, den Immobilienboom und die über Jahre niedrigen Zinsen begünstigt, die Kredite erschwinglich machten und die Zinsbelastung für Schuldner niedrig hielten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hatte bereits im Jahr 2022 vor vermehrten Zwangsversteigerungen bei steigenden Zinsen gewarnt. Allerdings hatte sich die ungünstigere wirtschaftliche Situation lange Zeit nicht auf die Zahl der Zwangsversteigerungen ausgewirkt.

Im Jahr 2023 betrafen Zwangsversteigerungen in etwas mehr als zwei Dritteln der Fälle Wohnimmobilien, wobei Ein- und Zweifamilienhäuser den größten Anteil ausmachten, gefolgt von Eigentumswohnungen, wie die Expert:innen von Argetra feststellten. Lediglich etwa die Hälfte der eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren gelangte vor Gericht. Die restlichen Immobilien wurden frei am Markt verkauft, bevor es zur Zwangsversteigerung kam. 

Nordrhein-Westfalen, als Bundesland mit größter Bevölkerung, führte seit Jahren bei den Zwangsversteigerungen mit einem Anteil von etwa 20 Prozent. Im Bundesdurchschnitt waren im Jahr 2023 30 von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen. In Thüringen wurden im anberaumten Zeitraum doppelt so viele Termine (52) angesetzt wie beispielsweise in Bayern (23).

Quelle: Erstmals seit Jahren wieder mehr Immobilien zwangsversteigert - 12.01.2024 (wallstreet-online.de)

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Tischlerarbeiten und Heizungsanlagen sind teurer geworden

Die Kosten für den Bau von herkömmlich gefertigten Wohnimmobilien in Deutschland stiegen im November 2023 im Vergleich zum November 2022 um 4,3 %. Im vorherigen Berichtsmonat der Statistik, im August 2023, hatte der Anstieg im Jahresvergleich bei 6,4 % gelegen. Das Statistische Bundesamt (Destatis) teilt zudem mit, dass die Baupreise von August 2023 bis November 2023 um 0,4 % gestiegen sind. Alle genannten Preisangaben beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk und beinhalten die Mehrwertsteuer.

Die Kosten für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden verzeichneten von November 2022 bis November 2023 einen Anstieg von 1,5 %. Den größten Einfluss auf die Rohbauarbeiten und den Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden hatten Beton- und Mauerarbeiten. Während Betonarbeiten im Vergleich zum Vorjahr um 1,3 % günstiger waren, stiegen die Preise für Mauerarbeiten im November 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 3,3 %. Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten verzeichneten einen Preisanstieg von 4,6 %, und Erdarbeiten waren um 6,2 % teurer als im November 2022. Hingegen sanken die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten im Vergleich zum November 2022 um 1,9 %.

Die Preise für Ausbauarbeiten lagen im November 2023 um 6,5 % über denen des Vorjahresmonats. Hierbei erhöhten sich die Preise für Tischlerarbeiten um 5,5 %. Diese haben unter den Ausbauarbeiten den größten Anteil am Baupreisindex für Wohngebäude.

Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) stiegen die Preise um 9,0 %, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (zum Beispiel Elektro-Warmwasserbereiter) um 8,0 %. Die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme nahmen um 7,1 % zu. 

Neben den Baupreisen werden auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhoben. Diese lagen im November 2023 um 6,6 % über denen des Vorjahresmonats.        

Quelle: Baupreise für Wohngebäude im November 2023: +4,3 % gegenüber November 2022 - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Urteil: Göttinger Ehepaar soll bewohntes Haus wieder abreißen

Das Verwaltungsgericht Göttingen hat in einem Fall entschieden, bei dem es um einen Antrag eines Ehepaares auf vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Verfügung der Stadt Göttingen ging. Die Stadt hatte im Sommer 2023 angeordnet, dass das Wohnhaus des Paares sowie alle baulichen Anlagen vollständig entfernt werden müssen, da sie gegen die geltenden Baurechtsbestimmungen verstoßen.

Die Stadt ordnete mit sofortiger Wirkung an, dass die Bauten nicht mehr durch die Eigentümer:innen genutzt werden dürfen. Das Gericht stimmte dieser Maßnahme zu und erklärte sie für rechtmäßig (Aktenzeichen 2 B 185/23). 

Haus weicht zu stark von Baugenehmigung ab

Das Ehepaar ist Eigentümer eines Grundstücks von etwa 3000 Quadratmetern, welches in einem Göttinger Ortsteil liegt. Im Jahr 2017 stellten sie zunächst einen Antrag auf Erteilung eines rechtsgültigen Vorbescheids für ein Wohnhaus mit Doppelgarage. Nach Prüfung durch die Stadt wurde festgestellt, dass das geplante Wohnhaus die hintere tatsächliche Baugrenze um etwa drei bis fünf Meter überschreitet.

Die zuständige Baubehörde entschied, dass dies toleriert werden könne, und stellte einen positiven Bauvorbescheid aus. Infolgedessen stellten die Ehepartner einen Antrag auf Baugenehmigung. Allerdings hatte die Stadt Bedenken, da das geplante Gebäude die Baugrenze um acht Meter und die Terrasse um 12,5 Meter überschreiten würde. 

Nachdem das Ehepaar zusätzliche Unterlagen eingereicht hatte, zeigte die neue Planung immer noch eine Grenzüberschreitung von rund drei bis fünf Metern. Im Juni 2018 erhielten die Bauherr:innen daraufhin eine Baugenehmigung. Nach Fertigstellung und Einzug stellte die Behörde jedoch bei einer Vor-Ort-Begehung nach einem anonymen Hinweis fest, dass das gesamte Gebäude samt Doppelgarage im Vergleich zur Baugenehmigung um fünf Meter nach Norden verschoben errichtet worden war.

Weitere Anlagen ohne Genehmigung

Darüber hinaus errichteten die Hausbesitzer ohne erforderliche Baugenehmigung einen Carport und ein "Poolhaus" im Garten. Außerdem wurde eine gepflasterte Fläche angelegt, die den gesetzlich vorgeschriebenen Abstand zum Nachbargrundstück widersprach und als Carport genutzt werden sollte.

Infolgedessen forderte die Stadt die Ehepartner auf, alle Arbeiten, die ohne Genehmigung ausgeführt werden, zu stoppen und Unterlagen für die Erweiterungen einzureichen. Die Baubehörde prüfte dies und stellte fest, dass es weitere Anlagen gab, die von der Baugenehmigung abwichen bzw.für die es gar keine Genehmigung gab. Das Ehepaar hat bereits neue Bauanträge für diese eingereicht, über die bisher aber noch keine Entscheidung getroffen wurde.

Sofortige Beseitigung rechtmäßig

Die Stadt entschied, dass das Hauptgebäude mit Wintergarten, Terrasse und Doppelgarage sowie das Carport und Poolhaus beseitigt werden müssten. Die Behörde ordnete an, dass die Anlagen nach einer sechswöchigen Frist nicht mehr genutzt werden dürften. Als Reaktion darauf gingen die Eheleute vor Gericht und beantragten vorläufigen Rechtsschutz, um alle Gebäude auf dem eigenen Grundstück weiter bewohnen und nutzen zu dürfen.

Das Gericht sprach sich für die Rechtmäßigkeit der Anordnung aus. Die Nutzung kann untersagt werden, wenn keine Baugenehmigung vorliegt und die Nutzung somit unter formalen Aspekten illegal ist. In diesem Fall liegt eine solche Situation vor, da bei der Bauausführung erheblich von den genehmigten Plänen abgewichen wurde, und das ursprüngliche Bauvorhaben in ein anderes umgewandelt wurde. Die Eheleute tragen die volle Verantwortung, da sie mit ihrem realisierten Vorhaben vom geplanten bzw. genehmigten Bauvorhaben abgewichen sind. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Das Ehepaar hat beim Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht Beschwerde eingelegt. 

Quelle: Zu weit von der Genehmigung abgewichen: Bauherren sollen Haus in Göttingen wieder abreißen (msn.com)

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