Hausbaunews KW 20 (13.05.2024 - 19.05.2024) 

Aktuelle Nachrichten aus der Bau- und Immobilienbranche mit Informationen und Trends für Bauende und alle, die es noch werden wollen.

• Wohnexpertin rät: Zimmer möglichst gleich groß gestalten
• Deutsche Bauherr:innen finanzieren mit immer weniger Eigenkapital
• WirtschaftsWoche (WiWo) und FMH-Finanzberatung küren beste Forward-Darlehen

Wohnexpertin rät: Zimmer möglichst gleich groß gestalten

Melanie Fritze als Expertin für Wohnpsychologie empfiehlt, dass bei der Planung von Neubauten nicht nur die aktuellen Bedürfnisse der Familie berücksichtigt werden sollten, sondern auch darauf geachtet werden sollte, dass alle Zimmer im Haus möglichst ähnliche Größen haben. Statt also ein großes Zimmer für das Kinderzimmer und ein kleineres für das Homeoffice zu planen, sollten Bauherr:innen diese Planung überdenken. Dazu sagt sie: „Dann ist das Zimmer neben dem Schlafzimmer vielleicht erst mal das Kinderzimmer, weil das Kind noch relativ nahe bei einem sein soll“. Weiter erklärt die Wohnpsychologin: „Und das Zimmer weiter weg ist dann vielleicht das Homeoffice).“ Mit zunehmendem Alter der Kinder werde aber ihr Wunsch nach räumlicher Distanz zu den Eltern größer:„Und dann kann man diese Räume sehr gut einfach tauschen”, so Fritze. 

Wenn das Homeoffice bewusst kleiner gestaltet wird, um dem Kinderzimmer mehr Platz zu geben, gehen diese flexiblen Gestaltungsoptionen verloren. Dabei seien sie oft im Laufe der Zeit gefragt. „Die meisten bauen ja wirklich auch fürs Leben. Und deshalb ist es wichtig, dass man im Blick hat, dass sich die Strukturen, die Familie und damit eben auch die Bedürfnisse verändern.“

Quelle: Hausbau: Zimmer möglichst gleich groß anlegen (morgenpost.de)

Deutsche Bauherr:innen finanzieren mit immer weniger Eigenkapital 

In den letzten zwei Jahren ist der Beleihungsauslauf in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Im April 2022 lag dieser Wert bei 79,89 Prozent und somit knapp unter der 80-Prozent-Marke. Im April dieses Jahres stieg er auf ein neues Rekordhoch von 87,12 Prozent an. Dies bedeutet, dass Immobilienkäufer in Deutschland zunehmend weniger Eigenkapital in ihre Finanzierung einbringen. Trotz des gestiegenen Beleihungsauslaufs und der damit verbundenen höheren Zinsen bei den Kreditinstituten, die das erhöhte Risiko kompensieren, ist eine 100-Prozent-Finanzierung bei sicherem Einkommen und guter Bonität weiterhin möglich.

Anfängliche Tilgungsrate sinkt kontinuierlich 

Im Gegensatz zur steigenden Trendlinie des Beleihungsauslaufs entwickelt sich die anfängliche Tilgung von Immobilienkrediten in Deutschland in die entgegengesetzte Richtung. Der durchschnittliche Tilgungssatz beträgt im April 1,75 Prozent und hat damit den niedrigsten Stand seit knapp 13 Jahren erreicht (1,64 Prozent im Juli 2011). Seit Anfang des Jahres sinkt der Wert von 1,84 Prozent kontinuierlich. Eine niedrige Tilgung senkt zwar die monatlichen Kreditkosten, führt aber zu einer verlängerten Laufzeit des Kredits und damit insgesamt zu einer höheren Zinslast. Die Wahl des Tilgungssatzes hat somit sowohl Vor- als auch Nachteile und sollte stets an die individuelle finanzielle Situation der Kreditnehmer:innen angepasst sein, sodass das monatliche Budget ausreichend bleibt.

Darlehenshöhe verzeichnet minimalen Rückgang

Die durchschnittliche Darlehenshöhe für Immobilienfinanzierungen schwankt seit mehreren Monaten. Im April dieses Jahres sank sie im Vergleich zum Vormonat  auf 296.000 Euro, das waren 3.000 Euro weniger als zuvor. Trotz dieser Schwankungen bleibt die Summe, die Bauherr:innen und Kreditnehmer:innen aufnehmen, konstant auf einem hohen Niveau. Im April des Vorjahres lag die durchschnittliche Darlehenshöhe noch bei 271.000 Euro, was bedeutet, dass zukünftige Immobilienbesitzer:innen sich damals über 20.000 Euro weniger für den Kauf ihres Eigenheims liehen. Der April vor zwei Jahren markiert den Zeitpunkt, an dem die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 302.000 Euro letztmalig über 300.000 Euro lag.

KfW-Darlehen gleichbleibend interessant, Zinsbindung unverändert

Die Nachfrage nach KfW-Darlehen bleibt konstant, trotz der Wiedereröffnung und Auffüllung einiger Fördertöpfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) seit Ende Februar. Im April betrug der Anteil der KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen 8,15 Prozent, was einen leichten Anstieg um 0,17 Prozentpunkte im Vergleich zum Vormonat darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresmonat ist dies jedoch eine deutliche Steigerung: Vor einem Jahr lag der Anteil noch bei 6,18 Prozent, was einen Anstieg um knapp zwei Prozentpunkte bedeutet.

Die Laufzeit der Zinsbindung ist ein wesentlicher Faktor, der den Zinssatz für einen Kredit und die monatlich zu zahlende Rate beeinflusst. Grundsätzlich führt eine längere Zinsbindungsfrist zu einem leicht höheren Zinsaufschlag. Trotzdem bevorzugen Darlehensnehmer in Deutschland bei der Immobilienfinanzierung eher lange Zinsfestschreibungen, um Planungssicherheit zu gewährleisten. Im April 2024 beträgt die durchschnittliche Zinsbindung etwa ein Jahr weniger als im Vorjahresmonat. Dennoch hat sich die gewählte Laufzeit seit sechs Monaten nicht verändert und bleibt bei rund elf Jahren und zwei Monaten. 

Quelle: ⁣Beleihungsauslauf erreicht neues Rekordniveau (drklein.de)

WirtschaftsWoche (WiWo) und FMH-Finanzberatung küren beste Forward-Darlehen

Die FMH-Finanzberatung hat im Auftrag der WiWo die besten Forward-Darlehen mit zehn und 20 Jahren Sollzinsbindung ermittelt. Dabei wurde ein Objektwert von 500.000 Euro und ein Darlehen von 300.000 Euro zugrunde gelegt. Für Darlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung wurde ein Tilgungssatz von zwei Prozent angenommen, während für die Darlehen mit zwanzigjähriger Sollzinsbindung eine Volltilgung vorausgesetzt wurde. In das Ranking flossen neben dem Effektivzins inklusive Forward-Aufschlag auch die Anzahl der freien Monate ohne Aufschlag sowie die maximale Vorlaufzeit ein. 

Bei der Bewertung von Forward-Darlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung wurden jeweils vier bundesweite und vier regionale Anbieter mit der besten Note  „sehr gut“ ausgezeichnet. Zu den bundesweiten Top-Anbietern gehören die Sparda-Bank West, die PSD Bank Nord, die Commerzbank sowie die 1822direkt. Bei den besten Anbietern in der Region wurden  die PSD Bank Rhein Neckar Saar, die Sparda-Bank Hessen, die Sparda-Bank Nürnberg sowie die Hamburger Sparkasse genannt. Finanzexperte Herbst von der FMH-Finanzberatung erklärt: “Die Forward-Aufschläge für die kommenden zwölf Monate liegen fast bei null.” Weiter sagt er: „Es gibt auch Anbieter, die selbst für 36 Monate Vorlaufzeit keinen Forward-Aufschlag verlangen.“

Die analysierenden Experten betonen, dass ein Forward-Darlehen verbindlich abgeschlossen ist, unabhängig davon, wie hoch oder tief die Bauzinsen zum Ablösezeitpunkt sind. Herbst weist darauf hin, dass die derzeitigen Bauzinsen im langjährigen Vergleich gar nicht so hoch sind. „Der Mittelwert der vergangenen 30 Jahre liegt bei 3,88 Prozent und für die vergangenen 20 Jahre, also inklusive der langen absoluten Niedrigzinsphase, bei 2,86 Prozent und damit lediglich 0,7 Prozent unter dem derzeitigen Mittelwert“, so der Finanzexperte. „Dieser Betrachtungszeitraum könnte darauf hindeuten, dass sich das Warten auf niedrigere Zinsen lohnen könnte.“ 

Da es keine Garantie für zukünftig sinkende Zinsen gibt, haben die FMH-Experten auch die Volltilger-Forward-Darlehen bewertet. Herbst erklärt, dass ein 20-jähriges Volltilger-Darlehen eine gute Option für diejenigen sein kann, die jetzt finanzieren und langfristig Ruhe haben wollen. Auch bei diesen Darlehen gelte, dass man nach zehn Jahren ab Auszahlung das Darlehen kostenfrei kündigen und neu abschließen könne. Für ihre herausragenden Angebote wurden folgende bundesweite Anbieter mit „sehr gut“ ausgezeichnet: PSD Bank Nord, Allianz, PSD Bank Nürnberg und DEVK. Als beste regionale Anbieter gelten: PSD Bank Rhein-Ruhr, Hamburger Sparkasse und die PSD Bank Berlin-Brandenburg.

Sich für oder gegen ein Forward-Darlehen zu entscheiden, sei schwierig, wie Herbst einräumt. Er bezeichnet das Forward-Darlehen als ein "Angstprodukt", das als Schutz gegen die Angst vor steigenden Zinsen dient. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, kann erst rückblickend beurteilt werden. Zimmermann vom Baufinanzierungs-Verband vergleicht es mit einer Versicherung, wobei der Forward-Aufschlag als Versicherungsprämie fungiert. Wenn die Zinsen steigen, tritt der "Versicherungsfall" ein und das Forward-Darlehen lohnt sich. Bleiben die Zinsen jedoch stabil oder sinken, zahlen Immobilienbesitzer:innen bei ihrer Anschlussfinanzierung drauf. Zimmermann betont, dass niemand genau vorhersagen kann, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden.

Quelle: Baufinanzierung: Die besten Forward-Darlehen (wiwo.de)

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