Hausbaunews KW 45 (06.11.2023 - 12.11.2023) 

Aktuelle Nachrichten aus der Bau- und Immobilienbranche mit Informationen und Trends für Bauende und alle, die es noch werden wollen.

• Immobilienpreise sinken weiterhin
• Baubranche vorm Kollaps: 300.000 Jobs in Gefahr
• Bauzinsen in EZB-Pause gleich

Immobilienpreise sinken weiterhin

Das Kieler Instituts für Weltwirtschaft stellte in seiner Studie jüngst fest, dass die Immobilienpreise im Herbst weiter rückläufig waren. Dies könnte den Bau neuer Wohnungen behindern, obwohl diese dringend benötigt werden.

Einem aktuellen Bericht zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal teilweise erheblich gesunken. Eigentumswohnungen verzeichneten von Juli bis September im Vergleich zum Vorquartal durchschnittlich einen Rückgang von 1,5 Prozent, wie aus einer Mitteilung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hervorgeht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal war der Rückgang mit 10,5 Prozent sogar noch deutlicher.

In anderen Wohnsegmenten war der Rückgang noch ausgeprägter: Einfamilienhäuser kosteten 3,2 Prozent weniger als im Vorquartal und 12,1 Prozent weniger als im gleichen Quartal des Vorjahres. Bei Mehrfamilienhäusern betrugen die Abschläge sogar 5,9 und 24 Prozent.

Die Zinserhöhungen haben nach Aussage von IfW-Präsident Moritz Schularick eine klare Trendwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt eingeleitet, und es ist noch kein Ende in Sicht. Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöhte ihren Leitzins auf 4,5 Prozent, um der hohen Inflation entgegenzuwirken.

Über alle Marktsegmente hinweg wurden rund 30 Prozent weniger Verkäufe registriert als im Vorjahr. Im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2019, 2020 und 2021 zeigt sich sogar ein Einbruch von bis zu 50 Prozent. Schularick erklärt: "Die sinkenden Transaktionszahlen sprechen dafür, dass bei den gegenwärtigen Preisen nur wenige Verkäufer und Käufer zusammenfinden."

Mit Blick auf das Neubaugeschäft sind dies keine guten Nachrichten, sowohl für die Konjunktur als auch für den Standort Deutschland, der dringend neuen Wohnraum in den Städten benötigt, um für örtlich mobile Fachkräfte attraktiv zu sein.

Was Eigentumswohnungen betrifft, ist der Preisverfall insgesamt moderat, so das IfW. "Lokal sind aber starke Preiseinbrüche zu beobachten." In Düsseldorf gab es beispielsweise einen Rückgang von 6,6 Prozent. Auch in Leipzig (minus vier Prozent), Duisburg (minus 4,4 Prozent), Münster (minus 6,2 Prozent) und Erfurt (minus 9,1 Prozent) wurden deutliche Rückgänge verzeichnet. Unter den Großstädten blieben die Preise in Köln und Berlin am stabilsten.

Quelle: Immobilien: Preise fallen weiter – besonders in fünf Städten - DER SPIEGEL

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Baubranche vorm Kollaps: 300.000 Jobs in Gefahr

Ein bedeutender Vertreter der Baubranche schlägt Alarm: „Der soziale Frieden in Deutschland ist gefährdet.“ Die drohende Gefahr: 300.000 Jobs stehen auf dem Spiel. Der Bau appelliert dringend an den Kanzler, jetzt zu handeln und "zu retten, was noch zu retten ist".

Verantwortliche aus der Bauwirtschaft sehen sich mit der Aussicht auf den Abbau von 300.000 Arbeitsplätzen konfrontiert. Jan Buck-Emden, Geschäftsführer des renommierten deutschen Baustofflieferanten Hagebau, betont: „Der Bundeskanzler muss den Wohnbau jetzt zur Chefsache machen und retten, was noch zu retten ist", so seine Forderung gegenüber der „Bild am Sonntag“.

„Die Bestellungen gehen um 30 Prozent zurück.“ Für private Bauherr:innen setzt sich der Hagebau-Chef dafür ein, ab 2024 eine Sonderabschreibung von 50 Prozent auf sämtliche Baukosten zu gewähren. Zudem appelliert er an die Länder, die Grunderwerbsteuer für fünf Jahre auszusetzen.

Auch Raimund Heinl, Vorstandsvorsitzender des international agierenden Baustoffunternehmens Saint-Gobain mit weltweit 170.000 Mitarbeiter:innen für Deutschland und Österreich, zeichnet ein düsteres Bild für die Branche: „Sollte die Bautätigkeit noch weiter abrutschen, ist nicht nur die Energiewende gefährdet, sondern auch der soziale Friede in Deutschland. 300.000 Jobs werden bis 2025 wegfallen, viele Unternehmen werden aufgeben. Die Mieten werden auf ein irres Niveau steigen, wenn der Wohnraum-Mangel immer größer wird“, warnt Heinl gegenüber BamS. Und auch der Traum vom Eigenheim werde immer schwerer zu realisieren.

„Die Auftragseingänge im Hausbau sind seit letztem Jahr um über 50 Prozent zurückgegangen. Das ist mehr als alarmierend. Dies gilt für die gesamte Hausbaubranche“, erklärt Bernhard Sommer, Vorstandsvorsitzender von Kern-Haus, gegenüber der Zeitung. Auch Sommer fordert steuerliche Anreize für Bauherr:innen: „Wir brauchen jetzt Steuersenkungen für alle Privatleute, die bauen.“

Quelle: „Retten, was noch zu retten ist“ - 300.000 Jobs in Gefahr! Baubranche schlägt Voll-Alarm (msn.com)

Bauzinsen in EZB-Pause gleich

Die Aufmerksamkeit von Immobilienentwickler:innen, potenziellen Bauherr:innen und anderen Beobachter:innen der Branche richtet sich gespannt auf die Entwicklung der Bauzinsen. Steht ein vorübergehender Stillstand oder gar ein bevorstehender Rückgang der Zinssätze für Baudarlehen bevor? Eine Verringerung der Finanzierungskosten könnte einen Aufschwung im Neubaugeschäft auslösen.

Niveau von vier Prozent wird sich voraussichtlich einpendeln

Die Aussichten für einen schnellen Rückgang der Zinsen für Baudarlehen sind derzeit jedoch eher gering. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden, erwartet bis zum Jahresende keine wesentlichen Veränderungen. „Wenn beim EZB-Zins der Höhepunkt erreicht ist, wird es in absehbarer Zeit keinen deutlichen Anstieg der Bauzinsen geben“, erklärt er gegenüber der F.A.Z.

Neumann prognostiziert, dass der Bestzins für zehnjährige Zinsfestschreibungen die Marke von fünf Prozent nicht überschreiten wird. „Ich erwarte eher einen Rückgang in den kommenden Wochen auf ein Niveau von etwa 4 Prozent“, fügt er hinzu.

Derzeit liegt der Zinssatz für ein zehnjähriges Baudarlehen bei etwa 4 Prozent. Bei einem Darlehen über 350.000 Euro beträgt der Sollzins 3,9 Prozent. Längere Bindungen von 20 Jahren oder kürzere Bindungen von fünf Jahren sind etwas teurer. Obwohl die Zinssätze in den letzten Monaten im Durchschnitt leicht gestiegen sind, unterliegen sie zeitweisen Schwankungen.

Neumann zeigt sich wenig überrascht von der aktuellen Zinspause der EZB. Er glaubt nicht an einen baldigen deutlichen Anstieg der Bauzinsen. „Meines Erachtens sehen wir hier keine einmalige Unterbrechung der Zinsbewegung, sondern den Beginn eines Niveaus, das länger anhalten wird“, betont er.

Er weist darauf hin, dass die Inflation in Deutschland und im Euro-Raum in den letzten Monaten deutlich gesunken ist. „In der Regel dauert es 12 bis 18 Monate, bis ein Zinsschritt der EZB durchschlägige Wirkung zeigt – sie ist also noch längst nicht voll entfaltet.  Auch aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass sich der Leitzins der EZB in den kommenden Monaten seitwärts entwickelt und es auch zu Beginn des Jahres 2024 nicht gleich zu Zinsänderungen kommen wird“, erklärt Neumann.

“Warten lohnt sicher eher nicht”

Die Zinssätze für Baudarlehen bewegen sich derzeit auf einem Niveau, das bereits in der Vergangenheit erreicht wurde, wenn auch nicht selten überschritten. Insbesondere der rasante Anstieg im letzten Jahr hat die Branche überrascht und herausgefordert. Bis zur kürzlich erfolgten Zinspause vor einer Woche hatte die EZB die Zinssätze im Euroraum seit Juli des vergangenen Jahres zehnmal in Folge erhöht.

2020 und 2021 zahlten Bauherr:innen einen Zins von etwa einem Prozent oder darunter. Im letzten Jahr stieg der Zinssatz auf zuletzt fast vier Prozent an. Dadurch hat sich die Kreditfinanzierung für den Immobilienerwerb erheblich verteuert. Im Vergleich zu den Vorjahren müssen viele Käufer:innen nun fast vier Mal so hohe Zinszahlungen leisten. Einige reagieren darauf, indem sie die Tilgungsrate senken, was jedoch zu einer längeren Rückzahlungsdauer führt.

Michael Neumann weist auf mögliche Auswirkungen des Nahost-Konflikts für die Wirtschaft und die Bauzinsen hin. Er erklärt, dass die Zinsen zur Baufinanzierung in der zweiten Oktoberhälfte auch deshalb gesunken sind. Weltweite politische Krisen führen in der Regel dazu, dass Anleger am Markt zurückhaltender und sicherheitsorientierter agieren. „Die Eskalation im Gazastreifen hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Bundesanleihen als erste Reaktion gestiegen ist“, so Neumann. Dies führte zu fallenden Renditen für Bundesanleihen und folglich auch für die Bauzinsen.

Trotzdem sind sich Branchenakteur:innen über das Zinsniveau größtenteils einig: Mirjam Mohr, Vorständin für Privatkundengeschäft bei Interhyp, sowie Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH-Finanzberatung, äußern ähnliche Einschätzungen. Herbst kann sich bis Jahresende eher einen geringen Anstieg vorstellen.

Herbst weist darauf hin, dass Immobilienkäufer:innen bei einer 90 Prozent-Beleihung ihrer Immobilie mit höheren Zinsen rechnen müssen. Einige Banken verlangen in solchen Fällen bereits mehr als fünf Prozent Zinsen. Auch Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender der Baufi-24 Baufinanzierung, ist der Ansicht, dass die Marke von fünf Prozent, insbesondere bei langfristigen Finanzierungen mit hohem Beleihungswert, immer näher rückt.

Potenziellen Immobilienkäufer:innen rät er: „Warten lohnt eher nicht, im schlimmsten Fall wird der Eigenheimerwerb noch teurer.“ Ein Immobilienkauf kann durch neue Fördermittel wie das Programm „Wohneigentum für Familien“ der Staatsbank KfW mit etwas günstigeren Konditionen erschwinglicher werden.

Quelle: Kredit zum Hauskauf: Die Pause der EZB lässt die Bauzinsen gleich (msn.com)

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