Hausbau oder -kauf und Steuern: Welche fallen an und welche kann ich steuerlich geltend machen?

Der Hausbau ist für viele Bauherren und -herrinnen eine große finanzielle Herausforderung. Dabei kommen auf die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen nicht nur die Kosten für Materialien, Handwerker und Co. zu, sondern auch Steuern und Gebühren werden beim Hausbau beziehungsweise -kauf fällig. Diese müssen auf jeden Fall mit ins Budget einkalkuliert werden, weil sie für jedes Projekt anfallen. Teilweise lassen sich die Kosten für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen jedoch von der Steuer absetzen. 

• Welche Steuern fallen beim Hausbau oder -kauf an?
• Was kann ich beim Hausbau oder -kauf steuerlich geltend machen?
• Wie kann ich beim Hausbau oder -kauf Steuern einsparen?
• Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich ein Haus erbe oder geschenkt bekomme?

Welche Steuern fallen beim Hausbau oder -kauf an?

Wer ein Haus baut oder kauft, der wird auch vom Staat zur Kasse gebeten. Dabei werden unterschiedliche Steuern fällig: 

Grunderwerbsteuer

‍Für jeden Kauf und Eigentumsübertrag eines bebauten oder unbebauten Grundstücks in Deutschland wird die Grunderwerbsteuer fällig. Die Grunderwerbsteuer kann auch als Mehrwertsteuer für den Immobilienkauf gesehen werden. Die Höhe der Steuer ist bundeslandabhängig. Sie kann von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Die Grunderwerbsteuer wird durch das zuständige Finanzamt berechnet und wird in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe durch das Finanzamt fällig. Grundsätzlich vereinbaren die Kauf- und Verkaufspartei individuell, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. In der Regel übernimmt die Käuferpartei die Zahlung. 

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Wird die Immobilie an ein nahes Familienmitglied oder an entfernte Verwandte, Freunde usw. vererbt oder verschenkt, dann kann unter Umständen Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen, sofern die entsprechenden Freibeträge überschritten wurden. 

Umsatz-/Mehrwertsteuer:

‍In der Regel ist der Immobilienerwerb steuerfrei, sofern er unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Allerdings muss für Leistungen von Handwerkern und Handwerkerinnen, Architekten beziehungsweise Architektinnen sowie Bauunternehmen Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer gezahlt werden. Grundsätzlich sind diese in den ausgewiesenen Baukosten inklusive. 

Grundsteuer

‍Zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen müssen nach dem Kauf oder dem Neubau zu Beginn jeden Jahres mit der Grundsteuer für ihre Immobilie rechnen. Die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer stellen der Einheitswert der Immobilie und die Steuermesszahl dar, mit der der Steuermessbetrag berechnet wird. Mit diesem und dem Hebesatz der Gemeinde kann dann die Grundsteuer ermittelt werden. In der Regel wird die Grundsteuer vierteljährlich gezahlt. 

Berechnung: Einheitswert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Was kann ich beim Hausbau oder -kauf steuerlich geltend machen?

Auch wenn es für viele Hausbauende und -kaufende enttäuschend ist − in der Regel können die Kosten für den eigentlichen Hausbau nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählt vor allem, ob das Haus von den Bauenden oder Kaufenden selbst bewohnt oder vermietet wird und dass die Kosten nur abgesetzt werden können, wenn diese in einem bestehenden Haushalt entstanden sind. Für Vermieter und Vermieterinnen eines Hauses sind größere Steuerspielräume möglich. 

Für die private Nutzung können in der Regel Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden. 

Handwerkerleistungen

‍Von den Handwerkerleistungen können nur 20 Prozent der Lohn- und Fahrtkosten steuerlich geltend gemacht werden, bis zu einem jährlichen Maximalbetrag von 1.200 Euro. Weitere Kosten wie für Material oder Ähnliches können in der Regel nicht abgesetzt werden. Voraussetzungen für die steuerliche Geltendmachung der Kosten sind unter anderem, dass diese im eigenen Haus durchgeführt worden und dass die Arbeiten erst nach dem Einzug geleistet worden sind. Außerdem können staatlich geförderte Leistungen nicht steuerlich abgesetzt werden. 

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen Arbeiten von Schornsteinfegern und -fegerinnen sowie von Gärtnern und Gärtnerinnen. Außerdem werden darunter Leistungen für den Winterdienst, beauftragte Reinigungsdienste und den privaten Umzug verstanden. Die Kosten, die aus diesen haushaltsnahen Dienstleistungen entstehen, können Immobilienbesitzer und -besitzerinnen von der Steuer absetzen. Der Höchstbetrag beträgt jährlich bis zu 4.000 Euro, wobei auch hier die 20-Prozent-Regel gilt. 

Der Hausbau von der Planung bis zum Einzug

Ideale Grundlage für den Hausbau

Verständliche Erklärungen & Beispiele

Schritt für Schritt dein Haus planen

Inkl. Planungshilfen & Checklisten

Das Hausbaubuch

Wie kann ich beim Hausbau oder -kauf Steuern einsparen?

In Deutschland wird bei jedem notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Immobilie, egal ob bebaut oder unbebaut, die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis erhoben. Wer hier ein Grundstück mit Immobilie erwirbt, muss in der Regel einen höheren Kaufpreis und somit eine höhere Grunderwerbsteuer bezahlen als Käufer und Käuferinnen von Grundstücken ohne Gebäude. Deswegen können Hauskaufende und -bauende hier Steuern einsparen, wenn sie beispielsweise Grundstück und Immobilie separat voneinander erwerben. Durch den reduzierten Kaufpreis verringert sich auch die Grunderwerbsteuer. Kaufverträge, die mit einem Bauträger abgeschlossen werden, beinhalten sowohl den Preis für das Grundstück als auch die Kosten für das Haus. 

In jedem Fall sollten Hauskaufende beachten, dass auch Einrichtungsgegenstände und Zubehör in den Kaufvertrag aufgenommen werden können, die den Kaufpreis entsprechend erhöhen. Um hier Grunderwerbsteuer einzusparen, kann es Sinn machen, die Einrichtungsgegenstände oder das Zubehör in einem separaten Vertrag festzuhalten.  

Wird die Immobilie an direkte Nachkommen wie Kinder, Enkelkinder, den Lebens- oder Ehepartner verkauft, wird hierfür in der Regel keine Grunderwerbsteuer erhoben. 

Im Zuge des Hausbaus können zum Beispiel Handwerkerleistungen bis zum jährlichen Maximalbetrag von 1.200 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Wer hier clever plant und weniger dringliche Baumaßnahmen verschieben kann, der kann die Handwerkerleistungen bis zum Maximalbetrag über mehrere Jahre von der Steuer absetzen. Die Kosten lassen sich nur steuerlich geltend machen, wenn die Eigentümer und Eigentümerinnen bereits im Haus wohnen. 

Tipp: Welche Kosten und in welcher Höhe sie zum steuerlichen Vorteil der Hausbauenden oder -kaufenden ausgelegt werden können, kann im individuellen Fall der Steuerberater oder die Steuerberaterin klären. So holen Hausbauende und -kaufende das Beste aus ihrer Immobilie. 

Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich ein Haus erbe oder geschenkt bekomme?

In der Regel müssen auch Steuern gezahlt werden, wenn ein Haus geerbt oder geschenkt wird. Ob und in welcher Höhe diese aber tatsächlich anfallen, hängt vom Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad zum eigentlichen Eigentümer beziehungsweise zur eigentlichen Eigentümerin, der Art der Nutzung und der Steuerklasse ab. Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, gibt es Ausnahmen durch die Regelung zu Freibeträgen. Solange diese mit dem Wert der Immobilie nicht überschritten werden, ist das Erbe und die Schenkung für manche Personengruppen grundsätzlich steuerfrei. Die Differenz zum Freibetrag muss dann entsprechend der Steuerklasse des Beschenkten oder des Erben versteuert werden. 

Bei Kindern beträgt der Freibetrag zum Beispiel 400.000 Euro. Beim Ehepartner ist ein Freibetrag von 500.000 Euro festgelegt. Für Geschwister, Nichten und Neffen oder Schwiegereltern ist der Freibetrag auf 20.000 Euro festgesetzt. 

Über die Schenkung- und Erbschaftssteuer hinaus müssen Hausbesitzer und -besitzerinnen, die die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, womöglich weitere Steuern zahlen. Dazu zählt zum Beispiel die Grunderwerbsteuer.