Der Bauträgervertrag – 2-in-1-Vertrag mit dem Bauträger

Wer sich ganz auf einen Baupartner bei der Realisierung seines Traumhauses verlassen möchte, der ist beim Bauträger gut aufgehoben. Im Gegensatz zum Generalüber- oder -unternehmer übernimmt der Bauträger nämlich alle Arbeiten und Verantwortungen, in der Regel sogar den Kauf des Grundstücks. Was auf den ersten Blick verlockend erscheint, sollte auf den zweiten im Bauträgervertrag genau geprüft werden. Denn hier gilt es detailliert und sorgfältig unter anderem alle Leistungen zu beschreiben, Zahlungsmodalitäten und Co. festzulegen. Bevor du dich also komplett auf deinen Partner verlässt, solltest du dich mit den rechtlichen Aspekten im Bauträgervertrag auskennen. 

• Der ganz andere Vertrag mit dem Bauträger
• Was im Bauträgervertrag drin steht und worauf du achten solltest
• Auf Nummer sichergehen – der Blick des Anwalts

Der ganz andere Vertrag mit dem Bauträger

Nicht nur die Beauftragung eines Bauträgers stellt eine besondere Form des Bauens dar, sondern auch die Verträge, die mit diesem geschlossenen werden, haben spezifische Eigenschaften, die andere Verträge nicht haben. Das ist unter anderem auch dadurch begründet, dass der Bauträger sich nicht nur dazu verpflichtet, dein Haus zu bauen, sondern auch dazu, dass Grundstück zu verkaufen, auf dem das entsprechende Haus steht. Im Allgemeinen ist ein Bauträger ein Unternehmer nach § 14 BGB, der Grundstücke kauft, sie bebaut und dann wieder verkauft. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Bauträger nicht nur die Bauleistung erbringt, sondern dir auch das Eigentum an dem bebauten Grundstück verschafft. Und aus diesem Grund ist der Bauträgervertrag ein Mischvertrag, da er Inhalte aus einem Kaufvertrag und welche aus einem Werkvertrag enthält, sozusagen ein 2-in-1-Vertrag. 

Seit 2018 hat der Gesetzgeber mit den eigens für den Bauträgervertrag geltenden Paragrafen §650u und §650v BGB weitere Maßnahmen zum Schutz der Verbraucher eingeführt. Darüber hinaus ist ein Bauträgervertrag aufgrund seiner spezifischen Rechtsform nur dann gültig, wenn er in notariell beurkundeter Textform vorliegt, was dich als Bauherren zusätzlich gegen Missbrauch absichern soll. 

Zusätzlich zu den vorangegangen Besonderheiten ist es wichtig zu wissen, dass beim Bauträgervertrag in der Regel keine freie Vertragskündigung oder eine Kündigung aus wichtigem Grund (§§648 & 648a) zulässig ist. Das ist aus diesem Grund nicht möglich, weil der Käufer eine fertige Sache kauft, sprich ein Haus oder eine Wohnung, und keine Bauleistung beauftragt, sodass der Bauträgervertrag als Kaufvertrag angesehen wird. 

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Was im Bauträgervertrag drin steht und worauf du achten solltest

Typischerweise entsprechen auch Bauträgerverträge einem bestimmten Muster, wobei es im Einzelfall immer auf die Details und den Bauträger an sich ankommt. Auch wenn die notarielle Beurkundung einen zusätzlichen Kostenfaktor bedeutet, hat sie auch einen großen Vorteil: Der Notar als neutrale Instanz kann dich bei Fragen beraten und im Zuge seiner Aufklärungspflicht muss er dich darüber informieren, wenn es zu Differenzen bei den gesetzlichen Vorgaben und denen im Vertrag kommen sollte. 

Folgende Inhalte können beziehungsweise sollten in einem Bauträgervertrag vereinbart werden:

Leistungsbeschreibung und Zahlungen

Die wesentliche Grundlage jedes Bauträgervertrages ist die Leistungsbeschreibung. Je detaillierter diese formuliert ist, desto besser. Du solltest in jedem Fall alle Angaben zu Quantitäten und Qualitäten prüfen und schwammige Aussagen, die einen großen Interpretationsspielraum lassen, genau überprüfen. Es ist immer gut, einen sachkundigen Bauexperten (zum Beispiel einen Architekten) zurate zu ziehen, der überprüfen kann, ob alle Planungsleistungen vollständig sind. 

Sicherheitsleistungen

Im geltenden Recht ist es vorgesehen, dass Sicherheitsleistungen von beiden Parteien einbehalten beziehungsweise verlangt werden können. Auf so eine Klausel solltest du im Vertrag bestehen. Die entsprechenden Sicherheitsleistungen können von den Abschlagszahlungen oder der Schlusszahlungen einbehalten werden, wenn Mängelansprüche gesichert werden sollen. 

Änderungsleistungen

Ein sehr wichtiger Punkt vor beziehungsweise während des Vertragsabschlusses ist der der Änderungsleistungen, weil es im Bauträgervertrag kein Änderungsrecht gibt. Das heißt, du musst schon vorher genau wissen, was genau du möchtest und es dem Bauträger vor Vertragsabschluss mitteilen. Nachträgliche Änderungen sind generell nicht mehr möglich. Prinzipiell muss der Bauträger deine Sonderwünsche oder Änderungen auch nicht akzeptieren, wenn diese Änderungswünsche beispielsweise die Interessen anderer beeinflussen würden. 

Änderungen durch den Bauträger

Im Allgemeinen errichten Bauträger Gebäude mit mehreren Nutzeinheiten und Nutzern. Um alle Interessen und behördlichen Vorgaben oder technischen Zwänge zu berücksichtigen, kann es unter anderem notwendig sein, dass der Bauträger minimale Änderungen am Sondereigentum vornehmen muss. Hier ist für dich als Bauherr Vorsicht geboten, solche Klauseln sollten nur in Ausnahmefällen zulässig sein und du solltest dich zusätzlich beim Notar vergewissern, was diese Klausel für dich im Ernstfall bedeutet. 

Übergabe des Besitzes

Hier gibt es in der Praxis viele Ungereimtheiten, wann die Übergabe des Besitzes erfolgt beziehungsweise wann die Sache überhaupt bezugsfertig ist. Viele Bauträger formulieren, dass der Besitz dann übergeht, wenn alle Teilzahlungen geleistet und alle Leistungen abgenommen worden sind. Solltest du aufgrund von Mängeln aber eine Teilzahlung und die entsprechende Abnahme beispielsweise zurückhalten, ist der Bauträger nicht dazu verpflichtet, dir den Besitz zu übergeben. Deswegen sollte es im Vertrag heißen: Die Besitzübergabe erfolgt mit der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme. Und mit „bezugsfertig“ ist „vollständig fertiggestellt“ gemeint, auch hier solltest du auf die entsprechende Wortwahl achten. 

Übrigens: Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt erst durch die Auflassung, bis dahin ist der Bauträger Eigentümer der Sache mit allen Rechten und Pflichten. Ist im Vertrag nicht formuliert, dass du die Baustelle betreten darfst, dann musst du das so hinnehmen. 

Termine zur Fertigstellung

Um dich zusätzlich abzusichern, ist es möglich, dass du Fertigstellungstermine mit dem Bauträger vereinbarst. Werden diese nicht eingehalten, droht dem Bauträger eine Vertragsstrafe, im besten Fall in nicht unerheblicher Höhe. Denn der Bauträger streicht hohe Gewinne mit seinen Bauprojekten ein und eine hohe Vertragsstrafe könnte ihn dazu motivieren, alles rechtzeitig fertigzustellen. 

Kündigung

Es ist mehr als ärgerlich, wenn der Bauträger seinen Leistungen nur in mangelhafter Qualität nachkommt. In der Praxis kommt das allerdings regelmäßig vor. Die Kündigung des Bauträgervertrages ist weitaus komplizierter als bei anderen Verträgen, weil auch das Grundstück im Vertrag Gegenstand ist. Um auf Nummer sicherzugehen, sollten Bauherren immer einen Anwalt zurate ziehen, der entsprechende Maßnahmen rechtlich beurteilen kann. 

Auf Nummer sichergehen – der Blick des Anwalts

Auch wenn der Bauträgervertrag notariell beurkundet wird und Bauherren prinzipiell auch vom beziehungsweise durch den Notar aufgeklärt und beraten werden, ist es bei Zweifeln sinnvoll, vor der Vertragsunterzeichnung einen Anwalt aufzusuchen. Dieser kann den Vertrag umfassend prüfen und beurteilen, ob etwas zu deinem Nachteil vereinbart wird. Er kann dich zusätzlich über Klauseln aufklären oder Fragen beantworten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist die Beauftragung eines Anwalts eine gute Option für dich.