Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein Haus zu bauen oder zu kaufen, zählt für viele Menschen zu den wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens. Kein Wunder, denn diese Wahl zu treffen, bedeutet in der Regel auch, eine jahrelange Finanzierung in Kauf zu nehmen und in der Bauphase teilweise (sehr viel) Zeit und Nerven zu verlieren. Damit die Nerven schon bei der Budgetplanung geschont werden, sollten Bauherr:innen genau wissen, wie viel Haus sie sich eigentlich leisten können. In einem Vierschritt können Hausbauende berechnen, wie hoch der Kaufpreis maximal ausfallen darf.

• Schritt 1: Eigenkapital – Ran an das Ersparte
• Schritt 2: Monatliche Einnahmen – Kassensturz für regelmäßige Zahlungen 
• Schritt 3: Darlehen – Wie viel benötige ich vom Kreditinstitut?
• Schritt 4: Gesamtkosten – Was kann ich mir leisten?
• Checkliste „Ausgaben“
• Wer clever ist, der spart durch Förderung und Eigenleistung

Schritt 1: Eigenkapital – Ran an das Ersparte

Wer schon früh in seiner Jugend einen Bausparvertrag abgeschlossen hat oder ein bisschen Bares zur Seite legen konnte, der kann sich jetzt über das so entstandene Eigenkapital freuen. Denn Eigenkapital ist nichts anderes als das Kapital, was Bauherr:innen eigens zur Verfügung stehen haben. Es kann dabei in Form von Bargeld, Lebensversicherungen oder Bausparverträgen vorhanden sein. Auch Banken freuen sich bei Hausbauenden über einen großen Anteil an Eigenkapital, denn so haben sie die Sicherheit, dass die monatlichen Finanzierungskosten abgedeckt werden können.

Deswegen heißt es: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Einige Banken finanzieren auch mit weniger oder gar keinem Eigenkapital, dann allerdings oft mit schlechteren Zinsen und höheren Tilgungsraten.

Als Faustregel gilt: Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten betragen.

Die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) sollten möglichst aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.

Was zählt alles als Eigenkapital?

• Ersparnisse (Bargeld, Girokontoguthaben, Guthaben auf Tagesgeldkonten oder Sparkonten)
• Bausparvertragsguthaben
• Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
• Aktien-, Wertpapier- oder Fondvermögen
• Gegenstände, die veräußerbar sind (zum Beispiel Gemälde, Kunst, Gold, Schmuck)
• Eventuelles Vermögen aus Erbschaften oder Schenkungen

Wenn alle Vermögenswerte addiert werden, dann wissen Bauherr:innen, was ihnen an Eigenkapital zur Verfügung steht.

Aber Achtung: Jede Bank erkennt andere Dinge als Eigenkapital an, sodass hier auch individuell für deinen Fall geschaut werden muss. 

Schritt 2: Monatliche Einnahmen – Kassensturz für regelmäßige Zahlungen 

Ob und in welcher Größe sich Hausbauende ein Eigenheim leisten können, hängt auch von den monatlichen Einnahmen ab – also den regelmäßigen Einkünften aus Gehältern und Löhnen, aus staatlichen Zuschüssen wie zum Beispiel Kindergeld oder anderen monatlichen Erträgen. Demgegenüber stehen dann auch die monatlichen Ausgaben. Die Einnahmen auszurechnen ist für die meisten Hausbauenden kein Problem, denn der Lohn und Co. kommt in der Regel immer in gleicher Höhe auf das Konto.

Zu den monatlichen Einnahmen zählen unter anderem:

• Nettoeinkommen aller erwerbstätigen Familienmitglieder
• Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung
• Kapitalerträge (wenn diese nicht im Eigenkapital berücksichtigt werden)
• Kindergeld und weitere staatliche Leistungen (Banken berücksichtigen sie daher oft nur eingeschränkt)

Bei den monatlichen Ausgaben fällt es den meisten Bauherr:innen dagegen schwieriger. Deswegen ist es sinnvoll, über ein Jahr ein Haushaltsbuch zu führen, um seine regelmäßigen Ausgaben zu Hundertprozent im Blick zu haben.

‍Um eine verlässliche Grundlage für die Ausgaben zu schaffen, sollten Hausbauende folgende Kosten erfassen:

• Nebenkosten in der aktuellen Mietwohnung (Heizung, Strom, Wasserverbrauch, Müllabfuhr usw.)

Tipp: Potenzielle Häuslebauer sollten die Nebenkosten allerdings an die zukünftige Wohnfläche im neuen Eigenheim anpassen. In der Regel verursachen größere Wohngebäude auch höhere Nebenkosten. Auf zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen kommen zum Beispiel auch die vollen Kosten der Grunderwerbsteuer zu. Da lohnt es sich, genau hinzuschauen und eine realistische Belastung einzurechnen.

• Versicherungsgebühren
• Konto- und Kreditgebühren, Sparverträge
• Kosten für Autos und Fahrzeuge (Benzinkosten, KFZ-Versicherung und Steuern, Reparaturen)
• Sonstige Fixkosten (Mitgliedschaftsbeiträge, Gebühren, Fernsehen und Internet, Kindergartenbeiträge, Mittagessen in der Firma usw.)
• Sonstige variable Kosten (Einkäufe, Kleidung, Freizeitaktivitäten)
• Sparreserven & Notfallfonds (Urlaub, Reparaturen) (mind. 3-6 Monatsgehälter)

Sind alle Posten sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Ausgabenseite zusammengetragen, müssen Bauherr:innen nur noch die Ausgaben von den Einnahmen abziehen, um eine gute Berechnungsgrundlage für die monatliche Belastung zu haben, die auf sie wartet, wenn sie einen Kredit aufnehmen. Die monatlichen Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung) ersetzen dann die generelle Mietzahlung, die wegfällt, sobald Hausbauende dann in ihren eigenen vier Wänden sind. Allerdings sollte während des Bauprojekts eventuell mit einer Doppelbelastung durch Miete und Finanzierungskosten gerechnet werden, für den Fall, dass es zu Verzögerungen beim Umzug kommt.

Allgemein kann gesagt werden, dass Hausbauende bei den Ausgaben lieber großzügiger rechnen sollten – sicher ist sicher!

Der Hausbau von der Planung bis zum Einzug

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Das Hausbaubuch

Schritt 3: Darlehen – Wie viel benötige ich vom Kreditinstitut?

Um die maximale Darlehenshöhe auszurechnen, hilft Hausbauenden diese Formel:

Bereinigte monatliche Einnahmen (Einnahmen-Ausgaben) x 12 / (Zinssatz+Tilgung) x 100

Dabei sind immer die aktuellen und institutionsabhängigen Zinsen und Tilgungssätze zu beachten. Dazu können sich Bauherr:innen bei ihren zuständigen Banken informieren oder im Internet recherchieren.

Schritt 4: Gesamtkosten – Was kann ich mir leisten?

Der letzte Schritt, um die Budgetplanung erfolgreich zu beenden, ist die Berechnung der maximalen Immobilien- beziehungsweise Baukosten. Also, wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Hierzu müssen Bauherr:innen nicht nur das Eigenkapital und das monatliche Plus zusammenrechnen, sondern ein paar zusätzliche Kosten sollten in der Planung ebenso berücksichtigt werden:

• Maximum der Darlehenshöhe
• Eigenkapital

• Kaufnebenkosten (ca. 10-15 Prozent des Kauf- oder Baupreises)
• Kosten für Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen
• Puffer zur Sicherheit (circa 5 Prozent)

= potenzieller Immobilienpreis

Haben Hausbauende es schwarz auf weiß, dann können sie sich auf die Suche nach dem passenden Eigenheim machen.

Checkliste „Ausgaben“

Um verlässliche Werte darüber zu erhalten, was du wirklich ausgibst, ist es wichtig, dass du deine monatlichen Ausgaben vollständig erfasst. Hier ein Rechenbeispiel dazu:

Extra-Tipp: Hast du alle Schritte durchlaufen und ein erstes Budget für deinen Hausbau berechnet, kannst du dein Ergebnis mit dem eines Online-Budgetrechners vergleichen.

Wer clever ist, der spart durch Förderung und Eigenleistung

Ein Haus zu kaufen, ist für viele Bauherr:innen eine große finanzielle Belastung. Aber auch beim Hausbau oder -kauf gibt es Möglichkeiten, seinen Geldbeutel zu schonen. In vielen Fällen können Bauherr:innen Bares sparen, wenn sie Eigenleistungen einbringen. Nicht alle Banken erkennen aber Eigenleistung voll an. Meistens nur bis 10–15 % der Baukosten. Außerdem gibt es die Option, durch eine Förderung das Baubudget aufzubessern. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet bei einer energetischen Bauweise zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse – informieren, lohnt sich hier in jedem Fall.