Welche Nebenkosten muss ich beim Grundstückskauf einplanen?

Zum Hausbau gehört auch das passende Grundstück − und das muss bezahlt werden. Auf Bauherren und -herrinnen warten hier nicht nur die Grundstückskosten, sondern auch die Nebenkosten. Die fallen immer an, wenn Mann oder Frau das passende Grundstück kauft. Welche das sind, erfährst du hier. 

• Was muss ich bei den Grundstückskosten beachten?
• Welche Nebenkosten kommen beim Grundstückskauf auf mich zu?
• Wovon hängen die Nebenkosten für das Grundstück ab?
• Was sind Erschließungskosten und wie hoch sind sie?
• Welche Gebühren und Steuern fallen beim Grundstückskauf an?
• Was sind Altlasten und welche Kosten verursachen sie?
• Welche Kosten fallen für mein Grundstück an? Beispielrechnung

Was muss ich bei den Grundstückskosten beachten?

Eine pauschale Aussage über die Kosten für ein Grundstück lassen sich nicht treffen, da diese immer individuell betrachtet werden müssen. Vor allem die Lage und die Größe des Grundstücks entscheiden letzten Endes über seinen Preis. 

Wer in Stadtnähe oder besonders begehrter Wohnlage wohnen möchte, der muss in der Regel bei den Kosten für das Grundstück tiefer in die Tasche greifen. In den letzten Jahren waren ländlich gelegene Grundstücke grundsätzlich preisgünstiger als die in der Stadt. Die Preise in beiden Lagen haben sich aber verändert, sodass die Grundstückskosten insgesamt angestiegen sind. Auf dem Land sind sie trotz der Entwicklung (noch) niedriger als in städtischen Lagen. Aufs Land zu ziehen, kann aber auch bedeuten, dass Mann oder Frau die Kosten für ein zweites Auto miteinplanen müssen, da Arbeitsplatz und Co. weiter entfernt sind. Das sollten Hausbauende beim Kauf berücksichtigen.

Bevor das passende Grundstück gekauft werden kann, sollten sich Bauherren und -herrinnen Gedanken darüber machen, welches Budget sie insgesamt für das Traumhaus zur Verfügung haben. Dazu benötigen sie eine umfassende Finanzplanung. Kennen Hausbauende die voraussichtlichen Baukosten und das vorhandene Budget, können sie die maximalen Kosten für das passende Grundstück berechnen. 

Im groben Durchschnitt macht das Grundstück circa 15-20 Prozent der Gesamtkosten für den Bau aus. Das heißt: Ein Einfamilienhaus mit 400.000 Euro Gesamtkosten bedeutet laut grober Schätzungen einen Durchschnittspreis von 60.000 bis 80.000 Euro für das Grundstück. In der Realität sind die Kosten aber häufig höher. 

Beim Grundstückskauf fällt jedoch nicht nur der reine Kaufpreis an, sondern auch Nebenkosten schmälern das Guthaben von Bauherren und -herrinnen. Sicher müssen Hausbauende mit Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklergebühren rechnen. 

Welche Nebenkosten kommen beim Grundstückskauf auf mich zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Kauf eines Grundstücks weitere Kosten an. Diese können für jedes Kaufvorhaben und Grundstück unterschiedlich sein. Folgende Kosten zählen zu den (möglichen) Nebenkosten für ein Grundstück: 

• Kosten für Vermessung
• Kosten für Bodengutachten
• Notar- und Gerichtsgebühren
• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Abbruch
• Erschließungskosten
• Kosten für Straßen und Wege
• Kosten für die Wertermittlung

Der Hausbau von der Planung bis zum Einzug

Ideale Grundlage für den Hausbau

Verständliche Erklärungen & Beispiele

Schritt für Schritt dein Haus planen

Inkl. Planungshilfen & Checklisten

Das Hausbaubuch

Wovon hängen die Nebenkosten für das Grundstück ab?

Im Allgemeinen hängen die Kosten für ein Grundstück vor allem von dessen Größe, der Lage und dem Bundesland ab, indem es gekauft werden soll. Aber auch weitere Faktoren wie die Beschaffenheit oder der Erschließungsstatus des Grundstücks sind ausschlaggebend für den Preis. Je nachdem variieren die Grundstückspreise pro Quadratmeter. Mithilfe des Bodenrichtwertes oder eines Vergleichswertverfahren kann der Preis für das individuelle Stück Land berechnet werden. 

Die Durchschnittskosten für einen Quadratmeter Grundstück liegen im Bundesland Hamburg zum Beispiel bei circa 1.128 Euro. Auch Berliner Bauherren und -herrinnen müssen hier für ein Grundstück tiefer in die Tasche greifen. Hier kostet ein 500 m² großes Stück baureifes Land im Durchschnitt 450.000 Euro. Das entspricht circa 900 Euro pro Quadratmeter. Welche Kosten im Durchschnitt gelten und wie sich der Grundstückspreis berechnet, findest du hier.

Bei der Suche nur auf die Lage des Grundstücks zu achten, macht wenig Sinn − ein perfektes Grundstück in perfekter Lage bringt keinem etwas, wenn dort nicht das Traumhaus errichtet werden kann, weil das Grundstück beispielsweise zu klein oder schlecht geschnitten ist. Deswegen sollte im besten Fall schon vor dem Grundstückskauf feststehen, was für ein Haus und in welcher Größe es gebaut werden soll. So können Abstandsgrenzen, bebaubare Flächen und sonstige Vorgaben aus dem Bebauungsplan direkt berücksichtigt werden. 

Was sind Erschließungskosten und wie hoch sind sie?

Kaufen Hausbauende ein unerschlossenes Stückchen Land, müssen sie sich darum kümmern, dass es erschlossen wird. Das Grundstück zu erschließen heißt: Es an das öffentliche Versorgungsnetz anzuschließen. Dazu werden unter anderem Strom-, Gas-, Wasser und Abwasserleitungen benötigt. Die Erschließung verursacht damit weitere Kosten, zusätzlich zum Grundstückskaufpreis. In ländlichen Gebieten und bei weiten Entfernungen des Grundstücks vom allgemeinen Versorgungsnetz entstehen dabei in der Regel höhere Arbeits- und Materialkosten. Insgesamt ist die Kostenhöhe der Erschließung von den Gebühren der Gemeinde abhängig. 

Im Durchschnitt müssen Hausbauende für den Anschluss an das öffentliche Wasser- und Abwassernetzwerk mit Kosten von circa 2.000 bis 5.000 Euro rechnen. Hier können die Kosten aber auch auf bis zu 7.000 Euro ansteigen, je nachdem, welche Entfernungen überbrückt werden müssen. Die Erschließung von Strom schlägt mit circa 2.000 bis 3.000 Euro zu Buche. Wer auf den Anschluss an das Gasnetz angewiesen ist, der muss in der Regel mit weniger als 2.000 Euro rechnen. Zusätzlich müssen noch Kosten für den Telefonanschluss und das Internet berücksichtigt werden. Diese belasten das Budget schätzungsweise mit weniger als 300 Euro. Alle angegebenen Werte dienen als grobe Orientierung. 

Im besten Fall finden Bauherren und -herrinnen ein bereits vollständig erschlossenes Grundstück. Das ist insbesondere bei Neubaugebieten oder anderen städtischen Lagen gängig. Dafür sind die Grundstückspreise dementsprechend teurer. Dafür sparen sich Hausbauende dann aber auch den Aufwand der Erschließung. 

Welche Gebühren und Steuern fallen beim Grundstückskauf an?

In jedem Fall können Grundstückskäufer und -käuferinnen mit den Kosten für Gebühren und Steuern rechnen. Kosten für die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer fallen bei jedem Kauf an. Wird das Grundstück mit oder durch einen Makler beziehungsweise eine Maklerin gesucht oder verkauft, fallen teilweise auch Maklergebühren an. Als Grundlage für die Berechnung dieser bestimmten Kosten dient der Grundstückskaufpreis. So wissen Bauherren und -herrinnen in der Regel schon vorher, was bei Vertragsabschluss für Gebühren und Steuern auf sie zukommen. Die Grunderwerbsteuer wird auf Landesebene geregelt und unterscheidet sich dementsprechend von Bundesland zu Bundesland. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückskaufpreises. Neben der Grunderwerbsteuer werden auch Gebühren für den Notar fällig. Dieser übernimmt im Kaufprozess eine wichtige Funktion. Ohne eine notarielle Beurkundung funktioniert nämlich nichts beim Grundstückskauf. Sind die Unterschriften auf dem Kaufvertrag getrocknet und der Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen, stellt der Notar für seine Arbeit die Rechnung aus. Die Kosten belaufen sich im Durchschnitt auf 1,5 bis 2 Prozent des Grundstückskaufpreises. Für Notar und Grunderwerbsteuer haben Bauherren und -herrinnen eine gute und grundsätzlich zuverlässige Kosteneinschätzung. Anders sieht das bei der Maklercourtage (Maklergebühr) aus. Die muss immer gezahlt werden, wenn ein Makler oder eine Maklerin am Verkauf beziehungsweise Kauf beteiligt ist. Die Maklergebühren unterscheiden sich je Unternehmen und können bis zu 7 Prozent des Grundstückskaufpreises betragen. 

Was sind Altlasten und welche Kosten verursachen sie?

Zusätzlich zu Gebühren, Steuern und Erschließungskosten werden Hausbauende auch zur Kasse gebeten, wenn es um die Beseitigung von Altlasten geht. Altlasten lassen sich sowohl an der Grundstücksoberfläche finden als auch im Erdreich. 

Stand beispielsweise einmal eine Tankstelle auf dem auserwählten Grundstück, kann es sein, dass das Erdreich dementsprechend mit Rückständen belastet ist. Aber auch alte Gebäude, die abgerissen oder Bäume, die gefällt werden müssen, zählen zu möglichen Altlasten des Grundstückes, die zusätzliche Kosten verursachen. Deswegen sollten Bauherren und -herrinnen vor dem Grundstückskauf alle notwendigen Informationen über das Bauland einholen. So können sie sichergehen, dass es nicht vorbelastet ist und dass die Statik sowie andere Bedingungen für den Hausbau auf dem Grundstück grundsätzlich erfüllt sind. 

Mithilfe eines Bodengutachtens, sofern dieses noch nicht besteht, wird die Beschaffenheit und die Qualität des Bodens geprüft. Dazu beauftragen Bauherren und -herrinnen einen Geotechniker, der mehrere Bodenproben auf dem Grundstück entnimmt und den Boden klassifiziert. Je nach Ergebnis können aufgrund der Bodenqualität weitere Maßnahmen erforderlich sein, die zusätzliche Kosten verursachen. Um sicherzugehen, was Hausbauende für ein Stückchen Land erwerben, sollten sie in jedem Fall vor dem Kauf auf ein Bodengutachten setzen. Ein Bodengutachten belastet den Grundstückskauf mit circa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. 

Eine unsichere Berechnungsgrundlage ergibt sich für Abbruchkosten oder andere Arbeiten, die notwendig sind, um das Grundstück bebaubar zu machen. Je nach Größe der Anlage oder Arbeitsaufwand fallen die Kosten unterschiedlich hoch aus. Teilweise können Abbruch- und Baumfällarbeiten selbst übernommen werden, um Kosten zu sparen. Allerdings sind hier auch entsprechende Satzungen und baurechtliche Vorgaben zu beachten. Beim Abriss eines vollständigen Gebäudes muss allerdings ein Abbruchunternehmen beauftragt werden. Solche Vorhaben belasten das Budget in größerem Maße, da zusätzlich zum Arbeitsaufwand Bereitstellungskosten für Maschinen und Fahrzeuge sowie Entsorgungskosten mitberechnet werden müssen. Dementsprechend müssen Bauherren und -herrinnen beim Abriss eines Gebäudes mit bis zu 20.000 Euro rechnen.

Welche Kosten fallen für mein Grundstück an? Beispielrechnung

Es ist nicht einfach, eine pauschale Aussage darüber zu machen, was ein bestimmtes Grundstück kostet. Es gibt zu viele Faktoren, die den Preis bestimmen. Klar ist aber, dass zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten anfallen, die es zu berücksichtigen gilt. Die Beispielrechnung gibt eine grobe Orientierung darüber, was ein unerschlossenes Grundstück in Nordrhein-Westfalen kostet, was ohne Makler beziehungsweise Maklerin gefunden worden ist und was über keine Altlasten verfügt.

‍

In der Beispielrechnung müssen Hausbauende also 14.200 Euro mehr Budget für die Nebenkosten des Grundstücks einplanen. Die Summe der Nebenkosten kann dabei stark variieren und ist immer für den Einzelfall zu berechnen.