Was unternehmen, wenn der Immobilienkredit nicht mehr bezahlt werden kann? Möglichkeiten und Tipps

Jeder Bauherr oder jede Bauherrin sowie Hauskäufer und -käuferin sind sich darüber bewusst, dass der Weg in die eigenen vier Wände mit einem finanziellen Risiko verbunden ist. Sollte der Ernstfall dann aber eintreffen und der Kredit nicht mehr abbezahlt werden können, weil Mann oder Frau in eine finanzielle Notlage geraten ist, ist guter Rat teuer. Am besten geraten Hausbauende oder -kaufende erst gar nicht in so eine Situation. Ist es dann doch passiert, gibt in den meisten Fällen auch einen Ausweg aus dem Worst-Case-Szenario. 

• Wie kann ich verhindern, in eine finanzielle Schieflage zu geraten?
• Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich den Immobilienkredit nicht mehr bezahlen kann?
• Was passiert im Ernstfall, wenn ich Zahlungen nicht mehr leisten kann?
• Fazit: Zeige Initiative und suche das Gespräch

Wie kann ich verhindern, in eine finanzielle Schieflage zu geraten?

Allgemein kann gesagt werden, dass es Dinge gibt, die keiner vorhersagen kann und die deswegen auch nicht geplant werden können. Dazu zählt zum Beispiel der Verlust des Jobs, außergewöhnliche finanzielle Belastungen oder Sonstiges. Deswegen ist es aber umso wichtiger, von vornherein vernünftig zu planen und zu kalkulieren. 

In diesem Sinne sollte vor dem Abschluss einer Finanzierung und dem eigentlichen Bauvorhaben ein Haushaltsbuch mit allen Ein- und Ausgaben erstellt werden. Hier können dann die regelmäßigen Geldein- und -ausgänge erfasst werden, damit Bauherren und Bauherrinnen wissen, was am Ende des Monats eigentlich übrig bleibt. Und hier sollten die Ausgaben eher großzügig und die Einnahmen realistisch kalkuliert werden. Darüber hinaus macht es auch Sinn, verschiedene Szenarien durchzurechnen, wie zum Beispiel mit nur einem Gehalt usw. 

Bei einer 4-köpfigen Familie mit einem vollzeitarbeitenden Vater und einer in Teilzeit beschäftigten Mutter kann beispielsweise der Wegfall des mütterlichen Gehalts eingeplant werden, sodass nur mit dem Lohn des Vaters gerechnet wird. Damit müssen dann alle Kosten gedeckt werden können. Grundsätzlich gilt: Die eigenen Finanzen schön zu rechnen, kann risikobehaftet sein. 

Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich den Immobilienkredit nicht mehr bezahlen kann?

Das „A und O“ bei Zahlungsschwierigkeiten ist schnell zu handeln. Wer nicht sofort reagiert, riskiert im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Hauses. Auch wenn Hausbauende und -kaufende sich die Situation ungern eingestehen − es muss schnell eine Lösung her. Deswegen führt der erste Weg immer zum Bankberater oder der Bankberaterin, mit dem oder der die Situation im besten Fall offen besprochen wird. Sobald Hausbauende oder -kaufende merken, dass sie ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, kann frühzeitig mit der Bank nach einer passenden Lösung für beide Parteien gesucht werden. 

Möglichkeit 1: Tilgungsrate reduzieren

Bei dieser Variante muss zunächst geprüft werden, ob und in welchem Ausmaß der Kreditvertrag eine solche Möglichkeit vorsieht. In einigen Fällen ist im Kreditvertrag jedoch geregelt, dass eine Anpassung der Tilgungsrate nur zu bestimmten Zeitpunkten oder in bestimmter Anzahl möglich ist. Sollten die Vertragsbedingungen jedoch zustimmen, kann die Reduzierung eine erhebliche finanzielle Erleichterung sein. 

Möglichkeit 2: Tilgungsrate aussetzen

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Tilgungsrate komplett auszusetzen. Diese Variante bieten aber nicht alle Banken an, sodass dieses Vorgehen im Ermessen der Bank und des Bankberaters oder der -beraterin liegt. Diese entscheiden, ob eine oder mehrere Tilgungsraten ausgesetzt werden können. Was sich auf den ersten Blick gut anhört, kann aber schnell zur doppelten Belastung führen. Denn nur weil die Rate ausgesetzt wurde, heißt es nicht, dass diese nicht zurückgezahlt werden muss. Das heißt, die Restlaufzeit verlängert sich um die ausgesetzten Tilgungsraten. 

Möglichkeit 3: Der Hausverkauf

Auch wenn es die schlechteste der möglichen Optionen ist, kann in manchen Fällen ein Immobilienverkauf die letzte Hoffnung sein, um seine finanzielle Situation wieder in die Waage zu bringen. Deswegen sollten Hausbesitzer und -besitzerinnen diesen Schritt nicht komplett ausschließen, da durch den Verkauf ein Großteil der Restschuld oder die gesamte Summe abgeglichen werden können. Sollte die finanzielle Notlage länger anhalten, sollten Hausbesitzer und -besitzerinnen den Verkauf nicht verzögern, da ein unter Druck verkauftes Haus in der Regel einen schlechteren Preis erzielt als bei einem “normalen” Verkauf. 

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Was passiert im Ernstfall, wenn ich Zahlungen nicht mehr leisten kann?

Das Gespräch mit der Bank zu suchen und über die finanziellen Probleme zu sprechen, ist für viele Hausbesitzer und -besitzerinnen sehr unangenehm. Wird die Bank allerdings nicht rechtzeitig über die Zahlungsschwierigkeiten informiert und unterlassen die Hausbauenden oder -kaufenden jegliche Handlungen, so kann die Zwangsvollstreckung drohen. Mit diesem Vorgehen handelt die Bank völlig rechtens, da sie sich durch den Eintrag im Grundbuch der Immobilie das Recht zugesichert hat, solche Handlungen bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners oder der Schuldnerin durchführen zu können. 

Wer seine monatlichen Annuitätenraten einfach kürzt oder aussetzt und die Zahlungsaufforderungen der Bank ignoriert, der muss damit rechnen, dass die Bank aktiv wird und versucht, die fälligen Zahlungen einzuziehen oder anderweitig zu bekommen. Das kann mitunter mit der Zwangsvollstreckung von Eigentümern des Schuldners oder der Schuldnerin erfolgen. Decken diese zwangsvollstreckten Besitztümer nicht die vollständige Schuldsumme, kann es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. 

In einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie dann in einem öffentlichen Verfahren angeboten und das höchste Gebot vor Ort entscheidet über den Verkaufspreis des Hauses. Dieser kann dementsprechend höher oder niedriger als der eigentliche Wert der Immobilie ausfallen. Das ist zusätzlich ein Grund, warum der Immobilienverkauf bei Zahlungsschwierigkeiten kein Tabuthema sein sollte.  

Fazit: Zeige Initiative und suche das Gespräch

Es kommt immer häufiger vor, dass Hausbauende und -kaufende ihre monatlichen Annuitäten für die Immobilienkredite nicht bezahlen können. Mann oder Frau ist also nicht alleine in dieser Situation. 

Am wichtigsten ist es, dass Bauherren und -herrinnen direkt, wenn finanzielle Schwierigkeiten auftreten, das offene Gespräch mit ihrer Bank suchen. Hier heißt es gemeinsame Lösungen finden, die für beide Parteien akzeptabel sind. In vielen Fällen können so schon weitere schwerwiegende Folgen wie die Zwangsversteigerung abgefedert werden. Unter anderem können Möglichkeiten ergriffen werden, um allgemeine Kosten zu reduzieren und die Ausgaben gering zu halten. Wenn dann nichts mehr anderes hilft, müssen Tilgungsraten reduziert oder ausgesetzt werden.  

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, eine Restschuldversicherung abzuschließen. Das können Hausbauende und -kaufende direkt mit dem Abschluss des Immobilienkaufes oder auch später. In diesem Fall übernimmt die Versicherung bei Arbeitslosigkeit oder anderen Zahlungsschwierigkeiten.

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