Was muss ich zur Baufinanzierung wissen? Allgemeines zum Immobilienkredit

In der Regel können die wenigsten Bauherren und -herrinnen ihr Traumhaus aus der eigenen Tasche bezahlen. Deswegen sind sie auf die Fremdfinanzierung durch Kreditinstitute und Banken angewiesen. Bevor die eigenen vier Wände also realisiert werden können, müssen sich Hausbauende mit der Baufinanzierung auseinandersetzen. Dass hier viele Fragen für die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen entstehen, ist nicht verwunderlich. In diesem Text starten wir mit den Basics.

• Was ist eine Baufinanzierung?
• Wo kann ich eine Baufinanzierung erhalten?
• Wer bekommt eine Baufinanzierung?
• Bekommt jeder eine Baufinanzierung?
• Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?
• Was prüft die Bank vor der Baufinanzierung?
• Was muss ich bei einer Baufinanzierung beachten?
• Wie lange dauert eine Baufinanzierung?
• Wie viel Baufinanzierung benötige ich?
• Wie erfolgt die Auszahlung bei einer Baufinanzierung?
• Wie läuft eine Baufinanzierung ab?
• Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
• Wie finde ich die passende Baufinanzierung?
• Sollte ich meine Baufinanzierung absichern?
• Welche Tipps kann ich beachten, um meine Chance auf eine Baufinanzierung zu verbessern?

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung mit einer Bank oder einem Kreditinstitut wird abgeschlossen, um den Kauf oder den Bau einer Immobilie in Teilen oder ganz zu ermöglichen. Das ist immer dann der Fall, wenn nicht ausreichend eigene finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Mit einer Baufinanzierung sichern sich Hausbauende einen bestimmten fremdfinanzierten Betrag, der durch einen Kreditvertrag vereinbart und festgehalten wird. 

Durch die Baufinanzierung lassen sich Kosten für den Bau oder die Anschaffung der Immobilie finanzieren oder die Kaufnebenkosten, wie zum Beispiel die Grundbuch- und Notargebühren, die Grunderwerbsteuer oder die Maklercourtage.

In der Regel sind die Laufzeiten, die Finanzierungskonditionen und die Kreditsumme der Baufinanzierung anders als bei anderen Kreditarten. Die Laufzeiten und die Kreditsumme sind naturgemäß höher als bei Konsumdarlehen. Im Gegensatz dazu fallen die Zinskonditionen grundsätzlich niedriger aus, da die Bank die Immobilie als Kreditsicherheit nutzt. 

Wird ein angemessener Teil von Eigenkapital (i.d.R. 10-20 Prozent der Gesamtkosten) in die Finanzierung eingebracht, verbessern sich in der Regel auch die Finanzierungskonditionen für Bauherren und -herrinnen. 

Wo kann ich eine Baufinanzierung erhalten?

Neben der Hausbank bieten auch Sparkassen, andere Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen Baufinanzierungen an. Zusätzlich dazu können zinsgünstige Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bezogen werden. Des Weiteren haben Hausbauende oder -kaufende die Möglichkeit, mit Finanzvermittlern zusammenzuarbeiten. Diese ermöglichen den Vergleich von mehreren Anbietern und bedeuten damit eine große Zeitersparnis. 

In jedem Fall sollten sich Hausbauende und -kaufende mehrere Angebote einholen und diese vergleichen. Nur so finden sie die günstigste Baufinanzierung für ihre Zwecke. 

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Wer bekommt eine Baufinanzierung?

Damit Bauherren und -herrinnen eine Baufinanzierung erhalten, müssen sie in der Regel kreditwürdig sein. Die Kreditwürdigkeit oder Bonität eines Kreditnehmers oder einer -nehmerin gibt Auskunft darüber, inwieweit diese ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. Dementsprechend prüft jede Bank vor Kreditvergabe die Bonität der Hausbauenden. Können Bauherren und -herrinnen eine solide Bonität nachweisen, erhöhen sich deren Chancen auf eine Baufinanzierung und bessere Zinskonditionen. Für Hausbauende mit schlechterer Bewertung kann die Baufinanzierung gefährdet oder die Finanzierungskonditionen hoch sein. 

Manche Berufsgruppe haben es bei der Baufinanzierung generell schwerer, zum Beispiel Freiberufliche und Selbstständige. Diese müssen aussagekräftige Dokumente vorlegen, um eine Baufinanzierung zu erhalten. 

Bekommt jede(r) eine Baufinanzierung?

Wer genau eine Baufinanzierung erhält, hängt von der Beurteilung und Einschätzung der jeweiligen Bank ab. Grundsätzlich gilt aber, dass ein sicheres Einkommen in Form eines unbefristeten Arbeitsvertrages oder andere Sicherheiten für die Bank zum Beispiel Eigenkapital oder Ähnliches vorliegen müssen. 

Dementsprechend haben es bestimmte Bauherren und -herrinnen schwierig, eine Baufinanzierung zu erhalten. Dazu zählen vor allem solche mit befristeten Arbeitsverträgen wie Zeit- oder Leiharbeiter, Studenten, Arbeitnehmer und -nehmerinnen, die Krankengeld beziehen oder Eltern in Elternzeit. Aber auch Selbstständige und Gewerbetreibende haben es bei den Banken oft schwer, weil sie kein vollständig gesichertes Einkommen besitzen. Damit diese Personengruppen eine Baufinanzierung erhalten, müssen sie unter anderem weitere Sicherheiten vorlegen. Das kann zum Beispiel ein hoher Eigenkapitalanteil oder weiteres Immobilieneigentum sein. Darüber hinaus kann ein festes Arbeitsverhältnis des Ehe- oder Lebenspartners die Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen. In einigen Fällen akzeptieren die Banken auch eine Bestätigung des Arbeitgebers oder der Arbeitgeberin, dass nach der befristeten Arbeitsstelle oder der Elternzeit ein unbefristetes Arbeitsverhältnis folgt. 

Wer nicht alle Voraussetzungen erfüllt, der kann auch mithilfe der Eltern die Chance bekommen, eine Baufinanzierung zu erhalten. Diese können zum Beispiel mit ihrer eigenen Immobilie eine Sicherheit für die Bank leisten oder das eigene Haus beleihen. 

In einigen Fällen ist es für Selbstständige und Co. schwierig, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Mit der richtigen Planung und Strategie aber nicht unmöglich. Dennoch sollten sich zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen die Frage stellen, ob sie bei unsicheren Finanzverhältnissen das Risiko des Hausbaus eingehen wollen. Schließlich müssen die Finanzierungskosten über mehrere Jahre monatlich abgezahlt werden. Ein hoher Eigenkapitalanteil oder andere Sicherheiten können maßgeblich dazu beitragen, dass es mit der Baufinanzierung und dem späteren Hausbau oder -kauf klappt. 

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

Prinzipiell ist es möglich, auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung zu erhalten. Die sogenannte Vollfinanzierung kommt immer häufiger vor und ermöglicht Bauherren oder -herrinnen, auch ohne Erspartes ihren Traum vom Haus zu erfüllen. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte aber gut überlegt sein, denn sie ist nicht nur vorteilhaft. Dadurch, dass die Bank ein höheres Risiko ohne Sicherheiten eingeht, werden die Zinsen für die Vollfinanzierung teurer. 

Außerdem erhält nicht jeder eine Baufinanzierung. Es gibt bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen. Dazu zählt vor allem ein hohes und sicheres Einkommen. So stellt die Bank sicher, dass den finanziellen Verpflichtungen nachgekommen werden kann. Auch die Immobilie, die finanziert werden soll, stellt einen Faktor für die Vollfinanzierung dar. Je wertvoller sie ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Hausbauende auch ohne Eigenkapital eine Finanzierungszusage bekommen. Im Fall von Zahlungsschwierigkeiten kann die Bank damit sichergehen, dass der Verkaufswert die entstandenen Finanzierungskosten abdeckt.

Was prüft die Bank vor der Baufinanzierung?

Die Bank prüft vor der Vorgabe eines Immobilienkredites die Bonität beziehungsweise die Kreditwürdigkeit des potenziellen Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin. Schließlich möchte die Bank sichergehen, dass genügend Geld da ist, mit dem die monatlichen Raten gezahlt werden können. Am Ende der Kreditlaufzeit sollte der Kredit vollständig abgezahlt worden sein, damit die Bank die gesamte geliehene Summe plus Zinsen wieder zurückerhält. 

Damit sie sicherstellen kann, dass das auch möglich ist, holt die Bank Informationen zur persönlichen und finanziellen Situation des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin ein. Folgende Faktoren überprüft die Bank mithilfe von persönlichen Angaben und von Auskünften externer Dienstleister wie der SCHUFA. Mithilfe der Daten wird dann ein Score ermittelt, der über die Kreditvergabe und die Konditionen entscheidet. 

1. Einkommens- und Vermögensverhältnisse

Besonderes Interesse hat die Bank an den persönlichen Angaben zum Einkommen und zum restlichen Vermögen, was der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin in die Finanzierung einbringen kann. Deswegen müssen der Bank die letzten sechs Gehaltsnachweise vorgelegt und weitere Zahlungen aus Mieteinnahmen oder Sonstiges nachgewiesen werden. Vermögen aus Immobilien, Aktiengeschäften oder anderen Ursprüngen muss zusätzlich belegt werden. Grundsätzlich gilt dann: Je mehr davon vorhanden ist, desto größer ist die Chance, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. 

Zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen müssen aber bedenken, dass nicht ihr gesamtes Gehalt für die Baufinanzierung angerechnet wird. Es muss immer ein bestimmter Teil davon abgezogen werden, um die Lebenshaltungskosten zu decken. Für Menschen mit geringem Einkommen kann das bedeuten, dass das Gehalt laut Bewertung nicht ausreicht, um die Raten für die Baufinanzierung und die Lebenshaltungskosten zu decken. Das kann dann das Aus für den Kredit heißen.  

2. Alter des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin

Bei den persönlichen Angaben wird auch das Alter der Kreditnehmer und -nehmerinnen geprüft. Grundsätzlich müssen diese volljährig sein, um eine entsprechende Finanzierung zu erhalten. Ein zu hohes Alter kann dazu führen, dass die Chancen auf eine Baufinanzierung sinken. Das ist dadurch begründet, dass mit zunehmendem Alter nicht gewährleistet werden kann, dass der Betrag bis zum Ende der Laufzeit getilgt wird. 

3. Familienverhältnisse

Für die Bank sind auch die Familienverhältnisse der Kreditnehmer und -nehmerinnen entscheidend. Einen Vorteil bei der Kreditvergabe haben verheiratete oder zusammenlebende Paare, die über zwei Einkommen verfügen, die beide als Sicherheit in der Finanzierung berücksichtigt werden können. Alleinstehende mit festem und solidem Einkommen erhalten in der Regel auch problemlos eine Finanzierung. 

Familien mit mehreren Kindern und Alleinerziehende haben es dagegen schwerer, da der Unterhalt der Kinder nicht in die Finanzierung einfließen kann, was zum Nachteil für diese Personengruppen ausgelegt wird. Mit ausreichenden Sicherheiten finden aber auch diese zukünftigen Bauherren und -herrinnen eine passende Baufinanzierung. 

4. Arbeitsverhältnisse

Bevorzugt wählen Banken Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen mit festen und gesicherten Einkommensverhältnissen aus. Das können unter anderem Beamte und Angestellte aus dem öffentlichen Dienst sein oder solche mit unbefristetem Arbeitsvertrag. Hier hat die Bank eine größere Sicherheit, dass die Einkommensverhältnisse stabil sind und in Zukunft bleiben. 

Schwieriger haben es dagegen, Personen mit befristeten Arbeitsverträgen, solche, die sich in der Probezeit befinden oder Selbstständige und Freiberufler. Diese müssen in der Regel einschlägige Nachweise oder andere Sicherheiten vorlegen, um gute Chancen auf eine Baufinanzierung zu haben. Die ist aber nicht unmöglich. 

5. Eigenkapital 

Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung eine große Rolle. Wer bereits viel davon in die Baufinanzierung mit einbringen kann, erhöht seine Chancen auf einen Kredit und auf bessere Finanzierungskonditionen erheblich. Im besten Fall bringen Hausbauende 15 bis 20 Prozent der Bausumme als Eigenkapital ein und bieten der Bank damit eine größere Sicherheit. 

Dabei muss Eigenkapital nicht immer aus Geld oder anderem Vermögen bestehen, es können auch Eigenleistungen eingebracht werden. Diese werden von vielen Banken auch als Eigenkapital angerechnet. 

6. Weiterer Besitz, Bürgen und Co. 

Wer mit weiteren Sicherheiten auftrumpft, der erhöht seine Chancen auf eine Baufinanzierung. Das können unter anderem weiterer Immobilienbesitz oder die Sicherheiten durch Bürgen sein. Das ist der Fall, wenn zum Beispiel Eltern ihre eigene Immobilie als Sicherheitsleistung für den Kredit der Kinder anbieten. 

7. Das Finanzierungsobjekt

Sollten Kreditnehmer und -nehmerinnen ihren monatlichen Finanzahlungen nicht nachkommen können, kann die Bank als letzten Schritt die Immobilie als Sicherheit zwangsversteigern oder veräußern, um die Kreditsumme zu tilgen. Deswegen wird auch der Wert der zu finanzierenden Immobilie vor der Baufinanzierung betrachtet. Hier werden Faktoren wie Lage, Ausstattungsmerkmale, Alter und Zustand der Immobilie bewertet. Daraus wird der Verkehrs- und der Beleihungswert berechnet. Das sind die Verkaufspreise, die die Immobilie bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung erzielen würde. Je begehrter die Lage oder die Immobilie insgesamt, desto höher sind die Chancen auf eine Baufinanzierung. Die Bank erreicht durch einen höheren Verkehrswert eine größere Sicherheit, dass die Immobilie wertstabil bleibt. 

8. SCHUFA-Score 

In der Regel werden vor jeder größeren Kreditvergabe in der Bank, unabhängig einer Baufinanzierung, externe Parameter wie zum Beispiel die SCHUFA-Auskünfte der zukünftigen Kreditnehmer und -nehmerinnen betrachtet. Hier werden alle Daten erfasst, die das Zahlungsverhalten betreffen. Es geht vor allem darum, dass Zahlungen immer pünktlich und zuverlässig geleistet wurden. Anhand der Daten wird dann ein individueller SCHUFA-Score berechnet. 

Was muss ich bei einer Baufinanzierung beachten?

Zurzeit möchten viele Menschen in die eigenen vier Wände investieren, vor allem weil die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem historischen Tiefpunkt sind. Dabei begehen sie häufig Fehler, die unbedingt vermieden werden sollten.

1. Um jeden Prozentpunkt kämpfen

Wer sich besonders günstige Zinsen für seine Baufinanzierung sichern möchte, der sollte um jeden Prozentpunkt verhandeln. Auch wenn es im Moment äußert attraktive Zinssätze gibt: Es lohnt sich trotzdem, zu verhandeln. Jeder Prozentpunkt kann über den Abzahlungszeitraum bares Geld bedeuten. 

2. Eigenleistungen überschätzt

Hausbauende, die selbst beim Bau mithelfen, können Eigenleistungen geltend machen. Die eigenen Arbeiten am Haus werden dann von der Bank in einer bestimmten Höhe als Eigenkapital anerkannt. Klar, dass manche Bauherren und -herrinnen mehr sparen möchten und auch Arbeiten durchführen wollen, die sie aufgrund fehlenden Fachwissens womöglich gar nicht leisten können. Sich hier die Finanzierung schön zu rechnen und seine eigenen Leistungen zu überschätzen, kann oft zur teuren Kostenfalle für angehende Hausbesitzer und -besitzerinnen werden. Vor allem dann, wenn es um Arbeiten im Bereich Elektro, Dämmung, Dachstuhl und Co. geht. Die Fehler, die hier beim Laienbau passieren, können bei Behebung noch viel teurer werden. Hausbauende sollten hier also realistisch bleiben. 

3. Kein oder nicht ausreichend Eigenkapital

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus zu 100 Prozent durch die Bank finanzieren zu lassen. Immer mehr Bauherren und -herrinnen gehen diesen Weg, um sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen zu können. Für diese Hausbauenden heißt es dann aber auch unter anderem, dass die Zinsen teurer und die Laufzeit des Kredites länger sind. Die Bank hat ohne Eigenkapitalanteil ein größeres Risiko, dass die Kreditnehmer und -nehmerinnen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Deswegen macht es Sinn, mindestens 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten in die Baufinanzierung einzubringen. 

4. Finanzielle Belastung wird unterschätzt

Neben den Lebenshaltungskosten fallen beim Abschluss der Baufinanzierung zusätzlich die monatlichen Raten für Zinsen und Tilgung an sowie weitere Kosten an, die im Zuge des Hausbaus entstehen. Häufig wird diese finanzielle Belastung von den Hausbauenden über die gesamte Laufzeit unterschätzt. Grundsätzlich sollte ein finanzieller Puffer eingeplant werden, der auch Urlaube, Restaurantbesuche oder andere Investitionen ermöglicht. Auf alles verzichten, hält nämlich keiner auf Dauer durch. 

5. Kreditangebote werden nicht verglichen

Häufig holen sich Hausbauende nur ein Angebot ihrer Hausbank ein, um weiteren Aufwand zu sparen. Hier ist die Hoffnung dann ein gutes Angebot zu bekommen, weil Mann oder Frau schon jahrelang zur Kundschaft gehört. Es lohnt sich aber mehrere Angebote einzuholen und diese zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden. Dabei sollten aber nicht nur die Zinsen betrachtet werden, sondern auch andere Faktoren, die für oder gegen ein passendes Angebot sprechen. 

Eine zu gering gewählte Tilgungsrate oder eine kurze Zinsbindung gehören auch zu beliebten Fehlerquellen bei der Baufinanzierung. Hier mehr dazu.

Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Die Laufzeit einer Baufinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab. In der Regel zahlen Kreditnehmer und -nehmerinnen ihren Kredit mindestens 15 bis 40 Jahre ab. Wie lange die Baufinanzierung läuft, ist aber individuell von Projekt zu Projekt zu betrachten.. 

Faktoren, die die Laufzeit der Baufinanzierung beeinflussen, sind vor allem die Summe und die Art der Baufinanzierung. 

1. Baufinanzierungsart

Darlehen ist nicht gleich Darlehen. Je nach Art der Baufinanzierung, der gewählten Zins- und Tilgungsrate wird die Laufzeit der Baufinanzierung bestimmt. Haben Hausbauende zum Beispiel ein Volltigerdarlehen abgeschlossen, dann können sie die Laufzeit des Darlehens durch die gewählte Tilgungsrate selbst bestimmen. Ist eine Laufzeit von 25 Jahren festgelegt worden, dann können sich Hausbauende sicher sein, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig getilgt ist. Beim Annuitätendarlehen sieht das wiederum anders aus. Nach einer bestimmten Zeit läuft bei dieser Darlehensart zunächst die vorher festgelegte Zinsbindung aus, die gesamte Darlehensschuld ist in der Regel bis dahin nicht getilgt. So müssen sich Bauherren und -herrinnen um eine Anschlussfinanzierung kümmern und den Rest des Darlehens abbezahlen. 

2. Summe der Baufinanzierung

Grundsätzlich gilt: Je höher die Summe der Baufinanzierung und geringer die Tilgungsraten, desto länger muss sie abgezahlt werden. Eine höhere Kreditsumme lässt sich somit schwerer tilgen als eine geringere. Bauherren und -herrinnen sind gut damit beraten, eine größtmöglich finanzierbare Tilgung zu wählen, um die Baufinanzierung schnell abzuzahlen. 

Wie viel Baufinanzierung benötige ich?

Jedes Bauvorhaben ist individuell, deswegen lässt sich nicht pauschal sagen, welchen Betrag Hausbauende oder -kaufende für ihren Traum von den eigenen vier Wänden benötigen. Der Betrag hängt unter anderem von den (Bau-)Kosten für die Immobilie, den Nebenkosten und dem Eigenkapitalanteil ab. Außerdem stellt sich für viele die Frage, wie viel Baufinanzierung kann ich überhaupt in meiner finanziellen Situation erhalten. 

Eine der schnellsten Möglichkeiten, um die Summe für die individuelle Baufinanzierung zu berechnen, sind kostenlose Baufinanzierungs- oder Baukostenrechner aus dem Internet. Diese geben grobe Orientierungswerte, sodass Hausbauende eine erste Einschätzung darüber erhalten, welche Finanzierungssumme insgesamt und monatlich auf sie zukommt. Die automatischen Rechner für die Baufinanzierung nutzen hierzu unterschiedliche Informationen wie die Gesamtkosten der Immobilie, den Eigenkapitalanteil, Zinssatz und -bindung sowie die Tilgungsrate. Die Ergebnisse zeigen dann die berechnete Darlehenssumme, die Gesamtlaufzeit, die monatliche Rate und die Restschuld nach der Sollzinsbindung. 

Mithilfe von Baukostenrechnern können Schätzwerte zur Berechnung der Baukosten von Neubauvorhaben ermittelt werden. Diese beinhalten dann die Kosten für Außenanlagen, Baunebenkosten und die Kosten für den Hausanschluss. Daraus wird dann ein Gesamtbetrag berechnet. 

Durch die Online-Rechner erhalten die Nutzer und Nutzerinnen eine erste Einschätzung über die Kosten für den Bau und/oder die Finanzierungssumme. Ob diese Kosten jedoch mit den zur Verfügung stehenden Mitteln gedeckt werden können, müssen Hausbauende oder -kaufende nochmals extra ermitteln. Hierzu müssen sie ihr gesamtes Nettohaushaltseinkommen errechnen. Die Rate zur Rückzahlung des Kredits sollte dabei nicht mehr als 35 Prozent des Einkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 3.500 Euro sollte die monatliche Darlehensrate also nicht höher als 1.225 Euro sein. Mit diesem Wert wissen Hausbauende und -kaufende, wie viel Haus sie sich leisten können. 

Wie erfolgt die Auszahlung bei einer Baufinanzierung?

Wie die Baufinanzierung ausgezahlt wird, hängt von der Art des Immobilienerwerbs ab. Beim Kauf eines Hauses oder eines vollständigen Neubaus wird die Darlehenssumme in einem Stück ausgezahlt. Anders sieht das beim Bau eines Hauses ab – hier wird das Geld nach Abschnitten ausgezahlt oder von der Bank direkt an das Bauunternehmen überwiesen. 

• Kauf eines Hauses oder eines fertigen Neubaus

In der Regel erfolgt die Auszahlung bei einem Bestandskauf oder bei einem fertigen Neubau relativ unkompliziert. Nachdem sich die Parteien geeinigt und den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben, erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises nach Eintragung der Grundschuld auf dem Konto der Verkäuferpartei relativ schnell. Dazu genügt es, die Kopie des Kaufvertrages mit den Bankdaten der Verkäuferpartei an die Bank weiterzuleiten. 

• Bau eines Hauses

Beim Hausbau müssen sich Bauherren und -herrinnen in der Regel mit Teilzahlungen zufriedengeben. Wird mit einem Bauträger gebaut, dann müssen sich die Zahlungen an der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren. Hier sind verschiedene Abschnitte definiert, zu denen die Zahlungen erfolgen müssen. 

Bei der eigenständigen Koordination und Ausführung von Bauleistungen ist es möglich, dass die Bank regelmäßige Zahlungen auf das Girokonto ausführt, womit Handwerksunternehmen oder Materialien bezahlt werden können. 

Voraussetzung für die Zahlungen ist das nachträgliche Einreichen von Rechnungen. So stellt die Bank sicher, dass die gezahlten Beträge an den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerinnen vorrangig für den Hausbau genutzt werden. 

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Grundsätzlich erfolgt die Vergabe eines Immobilienkredites immer nach demselben Muster: Haben die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen die Unterlagen zu ihrer Person und der Immobilie zusammen, wird ein Termin bei der Bank vereinbart. Dort wird anhand der Unterlagen die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer und -nehmerinnen geprüft und die Finanzierungssumme berechnet. 

1. Banktermin und Prüfung

Einkommensnachweis

Je nach Erwerbstätigkeit verlangt die Bank für Angestellte, Mitarbeitende im öffentlichen Dienst, Beamte und Co. die Einkommensnachweise der letzten sechs Monate. Bei Freiberuflern und Selbstständigen müssen Unterlagen wie zum Beispiel die betriebswirtschaftliche Auswertung und aktuelle Einkommensteuerbescheide vorgelegt werden. Die Bank überprüft damit, wie sicher und wertbeständig das Einkommen ist.

Eigenkapital 

Großes Interesse hat die Bank auch an den zusätzlichen Sicherheiten in Form von Eigenkapital. Und je mehr Eigenkapital die Kreditnehmer und -nehmerinnen mitbringen, umso besser. Grundsätzlich sollten aber mindestens die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital bezahlt werden können. 

Nettohaushaltseinkommen 

Um die genaue monatliche Finanzierungsrate bestimmen zu können, wird das Nettohaushaltseinkommen der Kreditnehmenden bestimmt. Allerdings wird bei der Berechnung ein Pauschalbetrag für die monatlichen Lebenshaltungskosten abgezogen. Der restliche Betrag dient dann als Grundlage für die monatliche Belastungen durch den Kredit

2. Hausbau oder -kauf

Haben Hausbauende die Bonitätsprüfung überstanden, können sie den Kreditvertrag für die Traumimmobilie unterzeichnen. Wie die Auszahlung der Summe erfolgt, ist vom Vertrag abhängig. Beim Hausbau wird die Summe in der Regel je nach Bauabschnitt bezahlt. 

Während des Baus fangen die Bauherren und -herrinnen dann an, das Darlehen in monatlichen Raten abzuzahlen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?

Bevor die Bank einen Kredit vergibt, wird die Kreditwürdigkeit des potenziellen Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin geprüft. Dazu benötigt die Bank entsprechende Unterlagen, die sich je Person und Immobilie unterscheiden. Welche Unterlagen die Bank benötigt, kann in einem Vorab-Gespräch mit dem Berater oder der Beraterin geklärt werden.  

Unterlagen zur Person

In der Regel fordern die Banken bei Privatpersonen folgende Dokumente an: 

• Gehaltsabrechnungen oder Rentenbescheid (i. d. R. der letzten drei Monate)
• Nachweise zur Rente (privat oder betrieblich)
• Einkommenssteuerbescheid des letzten Jahres
• Unterschriebene aktuelle Selbstauskunft 
• Privater Krankenkassennachweis, falls relevant
• Nachweise über zusätzliche Kredite oder Zahlungsverpflichtungen
• Mitteilung darüber, ob ein drohendes Insolvenzverfahren besteht oder ob in den letzten 5 Jahren eine Vermögensabnahme durch einen Gerichtsvollzieher stattgefunden hat

Selbstständige und Freiberufler müssen zusätzlich zu den oben genannten diese Unterlagen bereitstellen: 

• Einnahmen-Überschuss-Rechnungen oder Gewinnermittlungen, i. d. R. der letzten zwei Jahre
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Ggf. Gesellschaftervertrag
• Handelsregisterauszug
• Ggf. aktuelle Verflechtungsübersicht 

Unterlagen zur Immobilie

Neben den Unterlagen über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Kreditnehmenden fordern die Banken auch Unterlagen zur Immobilie an. 

Das können unter anderem folgende Dokumente und Nachweise sein: 

• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baubeschreibung
• Versicherungsnachweise 
• Berechnungen Wohnfläche
• Beschreibung Eigenleistung
• Baugenehmigung 
• Schätzung der Baukosten

Dazu können noch weitere Unterlagen kommen, die die Bank für die individuelle Baufinanzierung benötigt. 

Je schneller alle Unterlagen vorliegen, desto schneller wird auch die Genehmigung für oder gegen den Kredit erfolgen. Deswegen heißt es von Anfang an alle Unterlagen und Dokumente sorgfältig bereithalten. 

Wie finde ich die passende Baufinanzierung?

Bevor sich Hausbauende für oder gegen eine Baufinanzierung bei einer Bank oder einem Kreditinstitut entscheiden, sollten sie sich in jedem Fall verschiedene Angebot einholen und diese vergleichen. Außerdem sollten keine vorschnellen Entscheidungen aus Angst oder Sorge getroffen werden, dass Angebot könnte sich verschlechtern. Nach einem Beratungsgespräch mit der Bank sollten Bauherren und -herrinnen zu Hause in Ruhe über das Angebot nachdenken und Vor- und Nachteile abwägen. 

Um die Angebote von den verschiedenen Anbietern zu vergleichen, macht es Sinn, dass Hausbauende nicht nur auf die Zinsen schauen, sondern auch andere Faktoren mit in den Vergleich einbeziehen. Das können unter anderem die Gesamtkosten für die Finanzierung, die Zinsbindung, die Tilgungslaufzeit und -rate, der Effektiv- und Sollzins sowie die Restschuld am Ende sein. 

Bauherren und -herrinnen sollten sich dementsprechend auch fragen, ob das Finanzierungskonzept zu ihren individuellen Bedürfnissen passt und ob die Finanzierungssumme optimal auf den Bedarf abgestimmt ist. Sind alle Angaben zum Eigenkapital und den Fördermöglichkeiten berücksichtigt? Ist die monatliche Rate richtig berechnet und für mich finanzierbar? Wer hier nicht richtig prüft, kann zum Beispiel bei Sondertilgungen eingeschränkt werden. 

Deswegen sollten sich Hausbauende bei Fragen oder Unsicherheiten direkt beim Berater oder der Beraterin melden. Schließlich geht es hier um ein hohes finanzielles Risiko, wo Mann oder Frau lieber zweimal hinschauen und prüfen sollte. Sollten dann immer noch Unsicherheiten bestehen, können Hausbauende auch unabhängige Dritte hinzuziehen, zum Beispiel die Verbraucherzentrale. 

Ist ein passendes Angebot ausgewählt und sind alle Fragen und Unklarheiten beantwortet, können Hausbauende mit gutem Gewissen ihre individuelle Baufinanzierung abschließen. 

Sollte ich meine Baufinanzierung absichern?

Viele Hausbauende oder -kaufende haben Sorge, dass sie bei einem Arbeitsunfall oder bei unerwarteter Arbeitslosigkeit die Baufinanzierung nicht mehr bezahlen können und dadurch in den finanziellen Ruin gelangen. 

Aus diesem Grund gibt es mehrere Möglichkeiten und Versicherungen, die die zukünftigen Hausbesitzer und -besitzerinnen vor dem Ernstfall schützen. Dazu zählen vor allem die Berufsunfähigkeitsversicherung, die eine finanzielle Sicherheit für die Baufinanzierung bietet oder die Restschuldversicherung. Diese springt ein, sofern der oder die Hausbauende im Falle der Arbeitslosigkeit oder der -unfähigkeit nicht mehr in der Lage ist, die Raten zu zahlen. Eigene Ersparnisse ermöglichen auch einen Puffer, der für eine kurzfristige finanzielle Sicherheit sorgen kann. 

Welche Tipps kann ich beachten, um meine Chancen auf eine Baufinanzierung zu verbessern?

Nicht jede(r) Hausbauende oder -kaufende erhält eine Baufinanzierung, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht stimmen. Dennoch können potenzielle Kreditnehmer und -nehmerinnen ihre Chancen auf eine Baufinanzierung durch bestimmte Faktoren verbessern. 

1. Mit Eigenkapital punkten

Wer der Bank einen soliden Eigenkapitalanteil bietet, der hat bessere Chancen auf eine Baufinanzierung. Dieser sollte mindestens 15-20 Prozent der Gesamtkosten beim Bau oder Kauf  betragen.

2. Sicherheiten aufzeigen

Zusätzlich zum Eigenkapital können Bauherren und -herrinnen mit weiteren Sicherheiten die Bank davon überzeugen, ihnen eine Baufinanzierung zu ermöglichen. Sicherheiten können unter anderem andere Immobilien oder Wertgegenstände sein. 

3. Realistische Finanzplanung

Mithilfe einer soliden Finanzplanung weiß nicht nur die Bank, welche Ausgaben Bauherren und -herrinnen haben, sondern auch sie selbst. Wer bei Einnahmen und Ausgaben clever plant, der verliert auch nicht den Überblick über seine Finanzen. 

4. Eigenleistungen anrechnen

Hier können vor allem Profis aus dem Handwerk mit ihrem Know-how überzeugen. Aber auch Hobby-Handwerker und Laien können in der Regel mit guter Begründung einen höheren Anteil an Eigenleistungen geltend machen. 

5. Förderungen einplanen

Für besonders effiziente Häuser oder deren Sanierung erhalten Hausbauende oder -kaufende eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder durch die Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Dadurch verringert sich der Finanzierungsbeitrag, der bei der Bank aufgenommen werden muss.  

6. Sicherheit durch mehrere Gehälter

Gemeinsam mit dem Verdienst des Ehepartners oder der Lebenspartnerin bieten potenzielle Kreditnehmer und -nehmerinnen der Bank eine größere Sicherheit. Das wiederum erhöht die Chancen auf die passende Baufinanzierung. 

7. Positive SCHUFA

Die Bank vertraut vor allem Kreditnehmer und -nehmerinnen, die eine positive Zahlungsmoral vorweisen. Das zeigt sich unter anderem in einem positiven SCHUFA-Score. 

Wer diese Tipps beherzigt, sollte in der Regel gute Aussichten auf die perfekte Baufinanzierung haben. 

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