Wie finde ich den passenden Baupartner – Unterschiede und Fallstricke

„Ich hole mir einfach drei Angebote ein und suche mir dann den besten Anbieter aus“ – so oder so ähnlich antworten die meisten künftigen Bauherr:innen, wenn sie nach der Herangehensweise zur Auswahl des künftigen Bauunternehmers für Ihr Traumhaus gefragt werden. Doch wer sich nicht täglich mit den Fachbegriffen, den notwendigen oder überflüssigen Informationen und den bautechnischen Besonderheiten beschäftigt, kommt hier schnell an seine Grenzen. Bei der Auswahl des passenden Baupartners ist weit mehr wichtig als nur der Hauspreis oder das Erscheinungsbild des Hausverkäufers im Musterhauspark. Wir erläutern die Unterschiede und die Fallstricke. 

• Welche Anbieter gibt es?
• Vor- und Nachteile der Anbieter
• Worauf ist beim Anbietervergleich zu achten?

Welche Anbieter gibt es?

Beim Hausbau unterscheidet man zwischen zwei Ausführungsvarianten: Dem Schlüsselfertigbau, bei dem ein:e Ansprechpartner:in für den Auftraggeber:in die meisten Leistungen „aus einer Hand“ übernimmt, und dem Bau in „Einzelvergabe“, bei der für jedes Gewerk ein separater Vertrag verhandelt und abgeschlossen wird. 

Der Schlüsselfertigbau

Hierbei bietet der Generalübernehmer (GÜ), der Generalunternehmer (GU) oder der Bauträger den Großteil der Bau- oder Planungsleistungen an. Auch wenn einzelne Arbeiten aus der Gesamtleistung von den Bauherr:innen herausgenommen werden können, wird die Koordination und die Betreuung während der Bauzeit von eine:m Ansprechpartner:in koordiniert und überwacht. 

• Der Bauträger verfügt über ein Grundstück, auf dem er nach eigenem Geschmack und auf eigenes Risiko ein Bauvorhaben plant, baut und dann verkauft. Der Verkauf kann auch schon während der Bauphase geschehen, beinhaltet jedoch immer das Grundstück und die Bauleistung zusammen. Der Vertrag mit dem Bauträger wird deshalb bei eine:m Notar:in beurkundet. Die Kalkulation der einzelnen Inhalte des geplanten Gebäudes können hierbei nur sehr eingeschränkt von künftigen Käufer:innen beeinflusst werden, da die Konzeption und die Kalkulation des Verkaufspreises nicht im Einzelnen von der Käuferpartei einsehbar ist und immer einen Aufschlag für Unsicherheiten, Verzögerungen und die Gewährleistungszeit beinhaltet. 

• Der Generalübernehmer bietet hierbei die Planung und auch die Ausführung der gesamten Leistungen an. Er hat meistens eine:n Architekt:in oder Planer:in im Haus, die die Grundrisszeichnungen, die Statik und die Ausführungszeichnungen anfertigt und den Bauantrag für die Kund:innen ausfertigt. Der Bau mit einem Generalübernehmer ist für den Baulaien oft die sicherste Methode, wenn die Solvenz und die Erfahrung des Generalübernehmers im Vorfeld gut überprüft wurde und die Chemie zwischen dem Generalübernehmer und den Kund:innen stimmt. 

• Der Generalunternehmer bietet als ausführender Bauunternehmer lediglich die Bauleistung, nicht jedoch die Planung und die Erstellung der Bauantragsunterlagen an. Er baut wie der Generalübernehmer auf dem Grundstück der Bauenden und stellt beim Bau lediglich die Bauleistung zur Verfügung. Der Vertrag mit dem Generalübernehmer und dem Generalunternehmer wird nicht beurkundet, sondern als Verbrauchervertrag zwischen den Grundstückseigentümer:innen (=Bauherr:innen) und dem Bauunternehmer abgeschlossen. 

• Bei der Einzelvergabe erarbeitet ein:e Architekt:in für das Grundstück der Bauenden einen Entwurf und führt danach frei verhandelbare Leistungen aus, die separat abgerechnet werden. Hierbei kann es von der bloßen Bauzeichnung bis zur Bauantragsstellung, der Statik, der Ausschreibung der einzelnen Gewerke an separate Nachunternehmer (Erdarbeiten, Rohbau, Zimmer:in, Dachdecker:innen, Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallateur:innen, Putzer:innen, Fensterbauer:innen,…) und deren Überwachung auf der Baustelle (Bauleitung) bis zur Endabnahme gehen. Die Freiheit der Bauherr:innen ist bei dieser Variante am größten, jedoch sind die Risiken höher sowie die Finanzierung sehr unsicher abschätzbar, da die Preise der einzelnen Gewerke im Verlauf der Baumaßnahme keinem Festpreisangebot unterliegen. 

Rund 70% der privaten Baustellen für Ein- und Zweifamilienhäuser werden aktuell mit einem Generalübernehmer oder einem Generalunternehmer durchgeführt. Die restlichen 30 % teilen sich gleichmäßig, wenn auch regional unterschiedlich, auf Bauträger und Architektenverträge auf.  

Vor- und Nachteile der Anbieter

Bauträgermodell

Vorteile: 

• Die Immobilie ist fertig projektiert und auf das Baurecht abgestimmt (-> kein Planungsrisiko für die Käufer:innen) 
• Die künftigen Eigentümer:innen kaufen das Grundstück und das projektierte Haus in einem Vertrag, dem sog. „Bauträgervertrag“. 
• Die Kosten für das gesamte Projekt liegen bei Vertragsunterschrift vor, inklusive der Baunebenkosten und der Anschlusskosten. 
• Die Kosten für die Architekt:innen und die Baugenehmigung sind im Kaufpreis enthalten. 
• Der Bauträger ist Bauherr und somit für den reibungslosen Ablauf und die Kommunikation mit den Handwerker:innen zuständig.

Nachteile: 

• Die künftigen Eigentümer:innen haben nur einen sehr begrenzten Einfluss auf die Planung und Gestaltung der Immobilie, auf den Zeitablauf und die eingebauten Materialien
• Durch den Abschluss des Bauträgervertrages (Grundstück & Haus) ist die steuerliche Belastung durch die anfallende Grunderwerbsteuer deutlich höher. 
• Die Kalkulation des Vertragspreises ist eine Mischkalkulation, die den Grundstückspreis, den Baupreis, die Nebenkosten und den Gewinn beinhaltet und für die Käufer:innen nicht einfach nachzuvollziehen ist.
• Es gibt keine Zertifizierung, die ein Bauträger nachweisen muss, um als solcher zu handeln. Die Gefahr des Verlustes bei einem wirtschaftlich unerfahrenen Bauträger ist für den Käufer relativ hoch.

Der Hausbau von der Planung bis zum Einzug

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Das Hausbaubuch

Generalübernehmer

Vorteile: 

• Bei der Arbeit mit einem Generalübernehmer haben die Bauherr:innen mehr Einfluss auf die Planung der Planer:innen/Architekt:innen, da diese „nur“ die Vorgaben der beauftragten Baufirma beachten müssen. 
• Durch den Abschluss eines separaten Werkvertrages fällt beim Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Grundstückskaufpreis an, nicht auf den Hauspreis. 
• Die Kalkulation ist für die Bauherr:innen übersichtlicher, da der Grundstückspreis, der Hauspreis und die Baunebenkosten separat berechnet werden. 
• Die Bauherr:innen können den Generalübernehmer frei wählen, da sie als Eigentümer:innen des Grundstücks den ausführenden Bauunternehmer auswählen. 

Nachteile: 

• Das Planungsrisiko für die künftigen Eigentümer:innen ist höher als beim Bauträgermodell. 
• Die Bauherr:innen müssen neben dem Grundstückskaufvertrag auch den Werkvertrag mit dem Generalübernehmer prüfen. 
• Der Vergleich der verschiedenen Anbieter ist für die Bauherr:innen schwierig, da die Leistungen nicht normiert sind und jeder Generalübernehmer ein anderes Leistungsspektrum anbietet, Fachausdrücke und Eigenwortschöpfungen benutzt und die Bauherr:innen die wirtschaftlichen Hintergründe der jeweiligen Anbieter nicht überblicken können. 
• Die Baunebenkosten sind nicht im Werkvertrag enthalten und müssen von Käufer:innen separat kalkuliert und gezahlt werden. 
• Als Grundstückseigentümer:innen sind die Bauherr:innen für den reibungslosen Ablauf und die Koordination der Nebenkosten, Anschlusskosten, der Vermessung und der Erdarbeiten verantwortlich. 

Generalunternehmer

Vorteile: 

• Die Bauherr:innen haben neben den Vorteilen beim Generalübernehmer noch weitere Freiheiten in der Planung, da die Architekt:innen/Planer:innen nicht vom Bauunternehmer gestellt werden und somit deutlich freier in der Planung sind. 

Nachteile: 

• Durch die Trennung von Planung und Bauausführung ist das Risiko bei falscher Planung höher, die Bauherr:innen sind für die Einhaltung des Baurechts und der Planungsvorgaben der Baufirma verantwortlich. 
• Neben dem Werkvertrag für das Haus wird ein weiterer „Planungsvertrag“ mit de:m Architekt:in abgeschlossen, den die Bauherr:innen prüfen müssen. 
• Zusätzliche Unsicherheit für die Planungskosten und die daraus resultierenden Baukosten, die erst nach der Planung des Hauses kalkuliert werden können
• ggf. längere Zeit zwischen Planung und Baubeginn, da die Planung öfter angepasst werden muss. 

Einzelvergabe 

Vorteile: 

• -Bei der separaten Vergabe der einzelnen Gewerke ist die Möglichkeit, viel Geld durch Mitwirkung und Eigenleistung zu sparen, am größten. Ein:e beauftragte:r Architekt:in oder der bzw. die Bauleiter:in begleitet oft diese Art der Auftragsvergabe, um die Koordination und die Kontrolle des Bauablaufs und der Bauqualität zu gewährleisten. 
• Neben der gestalterisch maximalen Freiheit und der Möglichkeit, jede:n einzelne:n Handwerker:in unabhängig vom vorherigen Gewerk zu beauftragen, ist die zeitliche Unabhängigkeit sehr hoch. Man muss sich nicht an die Abläufe eines komplexen Bauunternehmers halten und kann zwischendurch Sonderleistungen oder Änderungen einfließen lassen. 

Nachteile: 

• Der Kontrollaufwand über die einzelnen Handwerker:innen ist deutlich höher als bei einem zertifizierten Generalübernehmer oder -Unternehmer, der regelmäßig mit den gleichen geprüften Subunternehmern zusammenarbeitet. Hierdurch ist auch die Fehlerquote höher, da ggf. nicht aufeinander abgestimmte Teams zusammenarbeiten. 
• Die Gefahr, dass der avisierte Zeitplan nicht passt und die Baumaßnahme länger dauert als geplant, ist aufgrund der vielen einzelnen Ansprechpartner:innen höher. Hiermit verbunden ist dann auch das Risiko einer längeren Finanzierung bzw. der Doppelbelastung durch Miete und Baukosten. 
• Die finanzielle Sicherheit ist geringer, da jede:r einzelne Handwerker:in in der Bauphase Sonderleistungen, besondere Absprachen, Materialpreis- und Lohnerhöhungen mitteilen kann und so den gesamten Bau verteuern kann. Die Architekt:innen übergeben den Bauherr:innen in der Regel eine Baukostenschätzung, welche aber nicht verbindlich als Festpreis zu verstehen ist.

Worauf ist beim Anbietervergleich zu achten? 

Beim Vergleich der Anbieter:innen ist es wichtig, zwischen der Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) und dem individuellen Angebot als Ergänzung der BLB zu unterscheiden. Bereits in der Bau- und Leistungsbeschreibung finden sich die grundsätzlichen Inhalte, die der künftige Baupartner anbietet, wieder. So sind hier die meisten Materialien festgelegt, mit denen der Bauunternehmer im Normalfall das Haus errichtet. Auch die Planungs- und Architektenleistungen, der Umfang der enthaltenen Erdarbeiten, die Standard-Ausstattung (Fliesen, Fenster, Rollläden, Sanitär- und Elektroinstallation,…) sind in der Bau- und Leistungsbeschreibung vermerkt. 

Da der Aufbau und der Inhalt der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht normiert ist, unterscheiden sich bereits an dieser Stelle alle Anbieter:innen grundsätzlich voneinander. Es gibt Bau- und Leistungsbeschreibungen, die einen sehr umfangreichen Inhalt von mehr als 50 Seiten haben und bereits alle Inhalte sehr genau aufschlüsseln. Gleichzeitig gibt es aber auch sehr viele Baufirmen, die in ihrer Bau- und Leistungsbeschreibung nur sehr vage über den tatsächlichen Inhalt ihrer Leistungserbringung informieren. Hierbei werden nicht selten eigene Wortschöpfungen wie „Wohlfühl-Wand“, „Klima-Dach“ oder „Wellness-Sanitär-Objekte“ benutzt. Auch allgemeine Beschreibungen wie „Markenhersteller“ oder „aus unserer großzügigen Auswahl“ definieren nur sehr ungenau, was im Angebotspreis enthalten ist. 

Neben der Angebotszeichnung („Achtung, hier sollten die Wohnflächen und die Maße miteinander vergleichbar sein“) zählt das ergänzende Angebot zu den wichtigen, prüfrelevanten Unterlagen. Denn im Angebot wird all das beschrieben, was nicht von der Baubeschreibung beschrieben wird oder von dieser abweichen soll. Wenn also ein Bauunternehmer eine sehr ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung hat, kann das Angebot eventuell deutlich kürzer ausfallen als beim Mitbewerber, der eine ungenaue Baubeschreibung hat und im individuellen Angebot alle wichtigen Details genau beschreiben muss. 

Generell ist es für den Baulaien oft sehr unübersichtlich, die Grundrisse und Hauspläne, die Bau- und Leistungsbeschreibungen und dann auch noch die Inhalte der individuellen Angebote miteinander in einen Vergleich zu bringen. Vor- oder Nachteile von besonderen Baustoffen, energetischen Lösungen oder Markennamen sind nicht selten sehr verwirrend und ohne fundierte Erfahrung nur schwer vergleichbar. 

Folgende Auskünfte können dabei helfen, einen Bauunternehmer besser einschätzen zu können: 

• Folge deinem Bauchgefühl! Wenn die Verkäuferpartei auf einen schnellen Verkaufsabschluss drängt, sollte dies skeptisch hinterfragt werden.  
• Frag nach Referenzen! Schaue aktuelle Baustellen an und solche, die in den letzten 12 Monaten fertiggestellt wurden. Hieraus lässt sich absehen, wie die momentane Bauqualität und die Zufriedenheit der Bauherr:innen ist. 
• Frage nach Mitgliedschaften oder Auszeichnungen durch unabhängige Zertifizierungsstellen wie den TÜV, den Bauherrenschutzbund oder den Verbraucherschutz. 
• Lasse die BLB und die Angebotsunterlagen von eine:m unabhängigen Gutachter:in oder anderen Dienstleister:innen prüfen. Die Vertragsunterlagen prüft ein:e Rechtsanwalt:in oder der Bauherrenschutzbund für Sie. 

(Disclaimer: Diese Informationen erfolgen nicht im Rahmen eines konkreten Vertragsverhältnisses. Die The Good Home UG (haftungsbeschränkt) übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der zur Verfügung gestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen die The Good Home UG (haftungsbeschränkt) sind grundsätzlich ausgeschlossen.))