Bauvoranfrage: Fragen und Antworten im Überblick

Bevor der Hausbau losgehen kann, benötigen Bauherren und -herrinnen in jedem Fall eine Baugenehmigung. Die wird im Zuge des Hausbaus mit dem Bauantrag gestellt. Wer beim späteren Bauantrag auf Nummer sicher gehen möchte, ob das Haus so geplant und gestaltet werden kann, der kann zunächst eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen. Wann diese benötigt wird, wie sie zu stellen ist und welche Kosten auf dich als Bauherr oder Bauherrin zukommen, erfährst du hier. 

• Wann brauche ich eine Bauvoranfrage?
• Wer stellt die Bauvoranfrage?
• Welche Unterlagen brauche ich für die Bauvoranfrage?
• Wie viel kostet eine Bauvoranfrage?
• Wie lange dauert die Bearbeitung einer Bauvoranfrage?
• Welche Gültigkeitsdauer hat der Bauvorbescheid?
• Was passiert, wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wird?
• Welche rechtliche Wirkung hat die Bauvoranfrage?
• Muss ich trotzdem einen Bauantrag stellen, wenn ich eine Bauvoranfrage gestellt habe?

Wann brauche ich eine Bauvoranfrage?

Haben Hausbauende bereits ein Grundstück gekauft oder sind kurz davor eins zu erwerben, haben sie die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage zu stellen. Hier wird bei der zuständigen Baubehörde erfragt bzw. geprüft, ob das geplante Bauvorhaben generell zulässig ist. Eine Bauvoranfrage kann also immer dann sinnvoll sein, wenn Bauherren und -herrinnen bereits eine konkrete Vorstellung ihrer eigenen vier Wände im Kopf haben, aber nicht genau wissen, ob irgendwelche baurechtlichen Vorschriften dagegensprechen. Baurechtliche oder gestalterische Vorschriften könnten sich zum Beispiel aus dem aktuellen Bebauungsplan für das Grundstück ergeben. 

Weichen die eigenen Vorstellungen von denen aus dem Bebauungsplan ab oder gibt es erst gar keinen Bebauungsplan, macht es Sinn, eine Bauvoranfrage zu stellen. Das potenzielle Bauvorhaben wird dann von der zuständigen Behörde geprüft und entweder zugelassen oder abgelehnt. So erhalten Hausbauende eine rechtssichere Planungsgrundlage. 

Wer stellt die Bauvoranfrage?

Grundsätzlich kann jede Person, die ein Kaufinteresse für das Grundstück aufweist (mit Bevollmächtigung des Eigentümers oder der Eigentümerin) oder dessen Eigentümer bzw. Eigentümerin ist, eine Bauvoranfrage stellen. Dazu benötigen Bauherren und -herrinnen im Allgemeinen auch keinen Architekten bzw. keine Architektin. Dennoch macht es Sinn, eine fachkundige Person hinzuziehen, die sich mit dem Bebauungsplan und dem Baurecht auskennt. Der Architekt oder die Architektin können eine detaillierte Bauvoranfrage stellen und kennen die Tipps und Tricks, damit es mit dem Projekt klappt. 

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Welche Unterlagen brauche ich für die Bauvoranfrage?

Für eine Bauvoranfrage werden weniger Unterlagen als für den Bauantrag benötigt. Dennoch müssen Hausbauende verschiedene Unterlagen einreichen, die von der zuständigen Baubehörde vorgegeben werden. Sind sich Bauherren und -herrinnen unsicher, welche Unterlagen und in welcher Ausführung diese einzureichen sind, können sie bei der Baubehörde Auskunft erhalten. In der Regel müssen folgende Unterlagen eingereicht werden: 

• Unterschriebenes und ausgefülltes Bauvoranfrage-Formular (kann auf der Internetseite der zuständigen Behörde heruntergeladen werden), dazu gehören unter anderem Angaben zum Grundstück und Bauvorhaben nach Art, Maß und Gebäudeklasse, Nennung der Bauherrenschaft und des Entwurfsverfassers bzw. der Entwurfsverfasserin
• Separates Dokument mit detailliertem Fragenkatalog
• Aktueller Liegenschaftsauszug 
• Grundriss, Schnitte und Ansichten, die die wesentlichen Maße der Immobilie darstellen
• Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung

Sollten Unterlagen fehlen, werden diese von der Baubehörde nachträglich angefordert. Um das Verfahren nicht unnötig in die Länge zu ziehen, sollten Bauherren und -herrinnen sich aber um Vollständigkeit bemühen. 

Wie viel kostet eine Bauvoranfrage?

Damit die Bauvoranfrage geprüft wird, stellt die zuständige Baubehörde Gebühren in Rechnung. Diese orientieren sich unter anderem an der Größe des Bauvorhabens und wie umfangreich die Prüfung für das Projekt ist. Es existiert keine allgemeine Kostenübersicht für eine Bauvoranfrage, deswegen sind die Kosten immer individuell zu betrachten. In der Regel sind Bauvoranfragen günstiger als das eigentliche Genehmigungsverfahren. 

Wird die Bauvoranfrage von einem Architekten oder einer Architektin erstellt, müssen zusätzliche Kosten einkalkuliert werden, die sich grundsätzlich nach der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) richten. 

Wie lange dauert die Bearbeitung einer Bauvoranfrage?

Die Dauer der Bearbeitungszeit ist in den einzelnen Landesbauordnungen geregelt. Grundsätzlich müssen Hausbauende mit einer Prüfungszeit von bis zu sechs Monaten rechnen. In der Regel geht es aber schneller, sodass die meisten Bauherren und -herrinnen nach circa drei Monaten eine Antwort erhalten. 

Welche Gültigkeitsdauer hat der Bauvorbescheid?

Der erteilte Bauvorbescheid ist nicht unbegrenzt gültig. Wie lange er rechtsgültig ist, hängt vom einzelnen Bundesland ab. Wird in der Gültigkeitsdauer kein Bauantrag gestellt, verfällt der Bauvorbescheid mit allen Konsequenzen. In der Regel lässt sich aber eine Verlängerung beantragen. 

Bauherren und -herrinnen sollten darauf achten, dass das Bauvorhaben so präzise wie möglich bei der Bauvoranfrage formuliert wird. Denn genau für dieses Projekt wird der Bauvorbescheid erteilt. 

Was passiert, wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wird?

In der Regel wird bei Ablehnung der Bauvoranfrage auch der Grund genannt, sodass Bauherren und -herrinnen hier noch einmal genauer schauen können. Ablehnungsgründe können vor allem die nicht genehmigte bauliche Nutzung, Flächenversiegelung oder Brandschutzverordnungen sein. Wer gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage angehen möchte, der sollte einen fachkundigen Anwalt oder einen Architekten bzw. eine Architektin zurate ziehen. 

Welche rechtliche Wirkung hat die Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage hat einen rechtlich bindenden, aber befristeten Charakter für die Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens. Welche baurechtlichen Konsequenzen aus einem positiven Bauvorbescheid folgen, sind in jedem Bundesland durch die jeweiligen Bauordnungen geregelt. 

Das Bauvorhaben darf jedoch erst realisiert werden, wenn eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Ein positiver Bauvorbescheid reicht hier nicht aus. 

Muss ich trotzdem einen Bauantrag stellen, wenn ich eine Bauvoranfrage gestellt habe? 

Ein erteilter Bauvorbescheid ist nicht mit einer Baugenehmigung gleichzusetzen. Hausbauende müssen also zusätzlich einen Bauantrag stellen und auf die Baugenehmigung warten. Das Genehmigungsverfahren kann sich jedoch durch den positiven Bauvorbescheid verkürzen, wenn die Bauplanung aus beiden Anträgen gleich ist. 

Im Falle von Abweichungen kann es sein, dass keine Genehmigung erfolgt, obwohl ein positiver Bauvorbescheid besteht. Der Bauantrag kann nur durch eine bauvorlageberechtigte Person, zum Beispiel einen Architekten oder eine Architektin, gestellt werden. Außerdem werden dort viel mehr Unterlagen durch die Behörde eingefordert.