Bauabnahme für dein Traumhausprojekt

Jeder Bauherr oder Bauherrin möchte, dass die Unternehmen und Handwerker, die am Bau des Traumhauses beteiligt sind, eine sorgfältige Arbeit abliefern. Am Ende wird das durch die sogenannte Abnahme geprüft und im besten Fall bestätigt. Dabei ist die Abnahme nicht nur reine Formsache, sondern auch wichtig für Schadensersatzansprüche und Co., wenn doch nicht alles mängelfrei abgelaufen ist. Deswegen ist es für Bauherren und -herrinnen wichtig, die Basics der Abnahme zu kennen. 

• Mängel am Bau schon vorher kennen
• Die Abnahme – Wie sie abläuft
• Abnahme gleich Abnahme?
• Das Abnahmeprotokoll
• Abnahme verweigern
• Bauabnahme mit Begleitung

Mängel am Bau schon vorher kennen

Insgesamt kommen nur die wenigsten Neubauten ohne Mängel aus. Schließlich hat eine Studie des Bauherren Schutzbundes (BSB) in Verbindung mit dem Institut für Bauforschung herausgefunden, dass ein neugebautes Ein- oder Doppelhaus circa 23 Baumängel aufweist. Dabei treten 48 Prozent der Baumängel bereits vor Neubaufertigstellung auf, sodass diese noch gut behoben werden können (Stand 2019). Häufig treten die Mängel auf, weil der Rohbau nicht ausreichend vor Feuchtigkeit geschützt wird. 

Deswegen solltest du als Hausbauende(r) im besten Fall den gesamten Baufortschritt begleiten, so hast du auch bei der Abnahme einen guten Überblick und weißt, was du unterschreiben kannst und was nicht. Darüber hinaus ist es sinnvoll, sich über die häufigsten Baumängel zu informieren, damit diese immer wieder während der Bauphase kontrolliert werden können. 

Die Abnahme – Wie sie abläuft

• Die Bauabnahme erfüllt einen wichtigen Zweck, wenn es um Gewährleistungsansprüche und Beweislast geht. Deswegen wird jeder Bauherr oder jede Bauherrin mindestens einmal in ihrem Traumhausprojekt damit konfrontiert sein. 
• Durch die Bauabnahme kehrt sich die sogenannte Beweislast um: Sprich der Bauunternehmer übergibt das Haus im aktuellen Zustand an den Bauherren oder die Bauherrin und ab diesem Zeitpunkt sind diese in der Pflicht zu beweisen, dass der Mangel bereits vor der Abnahme vorlag und somit in der Verantwortung des Unternehmers lag. 
• Darüber hinaus beginnt mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre ab Abnahme beträgt. Hier müssen Hausbauende darauf achten, dass alle Schadenersatzansprüche innerhalb dieser Frist geltend gemacht werden, da sonst Verjährung droht und Bauherren und -herrinnen im schlechtesten Fall auf dem Schaden sitzen bleiben. 
• Zusätzlich müssen Hausbauende beachten, dass nach der Abnahme die Schlussrechnung des Unternehmers fällig wird, da alle Leistungen zunächst erfüllt sind. 
• Durch die Bauabnahme liegen alle Risiken und Gefahren in der Verantwortung der Bauherren und -herrinnen. 
• Unter bestimmten Umständen, wenn nicht alle Arbeiten erfüllt sind oder gravierende Mängel vorliegen, kann der Bauherr oder die Bauherrin die Abnahme verweigern.
• Es können Teilabnahmen vereinbart werden.

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Abnahme gleich Abnahme?

Als Abnahme gilt nicht nur die eigentliche Baubegehung mit allen Beteiligten, Hausbauende können auch unwillentlich oder stillschweigend abnehmen. 

Förmliche Abnahme

In jedem Fall sollten Hausbauende auf eine förmliche Bauabnahme direkt auf der Baustelle bestehen. Dabei handelt es sich um einen öffentlichen Termin direkt vor Ort, an dem alle Beteiligten gemeinsam die Baustelle begehen. Mängel und problematische Faktoren werden im Abnahmeprotokoll festgehalten und durch die Unterschriften wird die Richtigkeit bestätigt. 

Bauherren und -herrinnen können auch schon vorab eine Baubegehung machen und alles aufschreiben, was ihnen bereits auffällt. Hier es ratsam, einen Bausachverständigen/ eine Bausachverständige oder Architekten beziehungsweise Architektin zurate zu ziehen. 

Was du beachten solltest:

• Vereinbare immer eine förmliche Abnahme. 
• Alle Mängel sollten genau protokolliert werden.
• Ziehe einen Sachverständigen bei der Abnahme dazu.
• Jede Vertragspartei erhält eine Ausfertigung des Protokolls.

Bauabnahme wider Willen

Haben Hausbauende eine bestimmte Frist verpasst oder sind sie bereits ins Haus eingezogen, kann das Verhalten als Abnahme gewertet werden. Also eine Abnahme ohne bewusstes Handeln der Bauherren oder -herrinnen. 

Jeder Häuslebauer möchte schnell seine eigenen vier Wände nutzen, hier heißt es aber vorsichtig sein, denn nach sechs Werktagen Nutzung gilt das Objekt als abgenommen. Melden Hausbauende nicht 12 Werktage nach der schriftlichen Bekanntgabe über die Fertigstellung des Hauses die Abnahme an, gilt das Objekt ebenfalls als abgenommen. 

Was du beachten solltest: 

• Nutze das Objekt erst, wenn alle Mängel beseitigt worden sind, um eine Abnahme wider Willen zu hindern.
• Beachte die Fristen von sechs und 12 Werktagen. 

Stillschweigende Abnahme

Als stillschweigende Abnahme gilt jedes Verhalten, dass die Leistung anerkennt beziehungsweise akzeptiert. Allen voran ist hier die Zahlung der Rechnung der Leistung zu sehen oder eben aber die Nutzung des Objektes. 

Jede Leistung, die bemängelt werden soll, muss innerhalb von sechs Werktagen beim Handwerker oder Unternehmer sein, um nicht als abgenommen zu gelten.  

Was du beachten solltest: 

• Bezahle die Rechnungen erst, wenn alle Mängel beseitigt worden sind. 
• Beachte, dass dein Verhalten zu einer stillschweigenden Abnahme führen kann. 

Das Abnahmeprotokoll

Dem Protokoll kommt eine sehr wichtige Funktion bei der Abnahme zu. Es beinhaltet alle Mängel und sonstigen Faktoren, die laut Beteiligten in das Protokoll mit aufgenommen werden sollen. In einem Protokoll sollten alle sichtbaren neuen und noch nicht behobenen Mängel enthalten sein und der Zeitpunkt, bis wann die Mängel behoben sein müssen. 

Wichtig ist es, dass alle Mängel genau und detailliert benannt werden, nur so haben Hausbauende eine Chance auf Nachbesserung. Jede Arbeit, die nicht korrekt ausgeführt wurde, kann von den Bauherren und -herrinnen als Mangel in das Protokoll aufgenommen werden. 

Abnahme verweigern

Hausbauende können die Abnahme bei großen Mängeln verweigern, wenn zum Beispiel die Funktionalität der Heizungsanlage eingeschränkt ist und eine Abnahme deswegen gar nicht infrage kommt. Auch aufgrund von kleineren Mängeln in Summe kann die Abnahme verweigert werden. 

Sofern die Abnahme erfolgt und das Abnahmeprotokoll unterschrieben ist, muss der Bauherr oder die Bauherrin beweisen, dass der Mangel durch den Unternehmer entstanden ist. Deswegen sollten Hausbauende hier immer zweimal überlegen, ob sie die Abnahme wirklich bestätigen. 

Bauabnahme mit Begleitung

Für viele Bauherren und Bauherrinnen ist die Bauabnahme eine eher weniger alltägliche Aufgabe, weswegen sie häufig einen Sachverständigen/eine Sachverständige beauftragen, der/die sie mit seiner/ihrer langjährigen Erfahrung und dem geschulten Blick bei der Abnahme unterstützt. Das ist immer möglich und auch in den meisten Fällen ratsam. Unabhängige sachverständige Personen finden die Hausbauenden beim Verband privater Bauherren oder beim Bauherren-Schutzbund. Obwohl die Kosten für diese Expertise das Budget noch einmal belasten, können so vielleicht versteckte Mängel aufgedeckt und Kosten für die Mängelbeseitigung in der Zukunft eingespart werden. 

Wer sich die Kosten für einen Sachverständigen/eine Sachverständige sparen möchte, der sollte aber mindestens mit einer anderen Begleitperson zur Abnahme erscheinen und ausreichend Zeit einplanen, um alle potenziellen Baumängel ausreichend begutachten zu können.