Der Architektenvertrag - was du darüber wissen solltest

In vielen Fällen wünschen sich Bauherren und -herrinnen beim Bau ihres Eigenheims einen starken Partner oder eine starke Partnerin an der Seite, der oder die sie mit Fachexpertise und Know-how unterstützen kann. Besonders wenn es um eine so hohe Investition wie das künftige Eigenheim geht, entscheiden sich viele Hausbauende für einen Architekten oder eine Architektin. Damit eine erfolgreiche Zusammenarbeit beider Parteien gewährleistet ist, sollten Hausbauende und Architekt oder Architektin einen sogenannten Architektenvertrag schriftlich festhalten. Dabei sollten Bauherren und -herrinnen einige Aspekte beachten und sich so gut es geht informieren, um auf der sicheren Seite zu sein. 

• Wer ist Architekt oder Architektin?
• Alles auf einen Blick – was zu beachten ist
• Auf die Leistung kommt es an
• Must-Haves im Architektenvertrag
• Den Architektenvertrag kündigen
• Auf Nummer sichergehen

Wer ist Architekt oder Architektin?

Wer einen Architekten oder eine Architektin beauftragt, der beauftragt in aller Regel eine Person, die mindestens zwei Jahre an einer (Fach-)Hochschule ein entsprechendes Studium absolviert hat. Das ist wichtig, da der Architekt bzw. die Architektin in Deutschland eine geschützte Berufsbezeichnung ist, sprich – nicht jeder oder jede kann sich einfach Architekt oder Architektin nennen. 

Möchten Hausbauende auf Nummer sichergehen, dann können sie sich bei der Architektenkammer der jeweiligen Region über die Qualifikation des Architekten oder der Architektin informieren. Auch Bewertungsportale oder Ähnliches bieten die Möglichkeit, sich vorab ein Bild über die Person zu machen. 

Alles auf einen Blick – was zu beachten ist

Haben Bauherren und -herrinnen den perfekten Partner oder die perfekte Partnerin gefunden und passen alle Aspekte für ein erfolgreiches Bauprojekt auf den ersten Blick zusammen, dann kann die Ausgestaltung des Leistungsumfangs und des entsprechenden Architektenvertrages beginnen. Dabei ist der Architektenvertrag ein sogenannter Werkvertrag nach § 631 BGB, sprich - eine Vertragspartei verpflichtet sich gegen eine Entlohnung eine vereinbarte Leistung (ein Werk) zu erbringen, die andere Partei verpflichtet sich dabei zur Zahlung dieser Leistung. 

Der Architektenvertrag muss nicht zwingend in schriftlicher Form vorliegen, er ist auch dann rechtsgültig, wenn eine mündliche Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen wird. Allerdings ist es in jedem Fall ratsam, die Inhalte schriftlich festzuhalten, um sich im Streitfall darauf berufen zu können. 

Die Ausgestaltung eines Architektenvertrages ist sehr unterschiedlich, manche Architekten oder Architektinnen nutzen ein vorformuliertes Vertragsmuster, andere passen den Vertrag für jedes Bauprojekt individuell an. Besonders wichtig bei der Vertragsgestaltung ist aber, dass die Leistungen, für die der Architekt oder die Architektin beauftragt wird, klar und deutlich formuliert sind.

Bevor ein Architektenvertrag schriftlich festgehalten wird, sollten Bauherren und -herrinnen mit dem Architekten bzw. der Architektin über alle Leistungen, die im Vertrag festgehalten werden sollen, ausführlich sprechen und alle Informationen einholen, die für den Vertrag notwendig sind. Nachdem sich die Parteien einig geworden sind, wird der Vertrag schriftlich aufgesetzt und den angehenden Hausbauenden zur Prüfung zugeschickt. Dann können sie diesen in aller Ruhe durchsehen und mit ihrer Unterschrift besiegeln. 

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Auf die Leistung kommt es an 

Wer den Überblick bei den Leistungen behalten möchte, der sollte sich mit der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) auseinandersetzen. Hier sind die neun Phasen beschrieben, für die ein Bauherr oder eine Bauherrin das Fachpersonal beauftragen kann. Hausbauende müssen die Architekten bzw. den Architekten nicht für alle Phasen engagieren, sie können frei entscheiden, welche Phasen der Profi übernehmen soll. Bei einer Vollbeauftragung steht der Architekt oder die Architektin entweder mit der Leistungsphase 1-9 oder 1-8 zur Verfügung. Darüber hinaus sind folgende Beauftragungsarten üblich: 

• Grundlagenermittlung und Vorplanung (LP 1&2) 
• Entwurfs- und Genehmigungsplanung (LP 3&4)
• Ausführungsplanung, Vorbereitung & Mitwirkung bei der Vergabe (LP 5-7)
• Bauleitung (LP 8)
• Objektbetreuung (LP 9)

Es gibt auch die Möglichkeit, den Architekten oder die Architektin von der ersten bis zur vierten Leitungsphase zu beauftragen, also von der Vorplanung bis zur Genehmigung für den Bau oder für die darauffolgende fünfte bis neunte Phase, sprich bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. Auch zusätzliche Leistungen (zum Beispiel die Gartengestaltung) können in der Regel frei vereinbart werden, sofern sich beide Parteien einig sind. 

Für Hausbauende ist die Vergabe von einzelnen Leistungen an den Architekten bzw. die Architektin von großem Vorteil, so muss er sich nicht an den Experten oder die Expertin binden und kann für jede Phase theoretisch einen neuen Profi heranziehen. Dass das auch Nachteile mit sich bringt, liegt auf der Hand, so weiß der Architekt bzw. die Architektin, die den Bau schon seit der Planung begleitet, genauestens über alles Bescheid. 

Teilweise verpflichten sich Hausbauende bei einem Vertragsabschluss aber auch mit einer Folgebeauftragung durch den Architekten oder die Architektin. Hier gilt es, den Vertrag und die Bedingungen genau zu lesen. 

Must-Haves im Architektenvertrag

Diese Vereinbarungen sollte ein Architektenvertrag in jedem Fall enthalten: 

• Vertragsziele: Genaue Angabe des Ziels, das im Vertrag vereinbart wird. Hier sollten bereits konkrete Angaben zum Material, zu den Kosten (Kostenobergrenze) und der Gestaltung sowie Terminen und Fristen erfolgen. 
• Vertragsgrundlage: Für Architektenverträge in Deutschland gelten immer die gültige Rechtsgrundlage für Werkverträge sowie die aktuelle HOAI.
• Vertragsumfang: Hier werden die konkreten Leistungsphasen benannt, für die der Architekt bzw. die Architektin beauftragt wird. 
• Verpflichtungserklärungen: Die Vertragsparteien verpflichten sich, ihren vertraglich vereinbarten Leistungen nachzukommen. Der Architekt oder die Architektin verpflichtet sich, die vereinbarten Werke zu erfüllen und der Auftraggeber bzw. die -geberin muss seiner Mitwirkungspflicht nachkommen.

• Fristgerechte Unterschriften und Entscheidungen
• Honorare zahlen
• Leistungen abnehmen
• Abstimmung mit dem Architekten
• Zahlungszeitpunkte (Abschlagszahlungen, Schlussrechnungszahlung)
• Nebenkosten
• Frühzeitiges Vertragsende
• Vertragsänderungen in Schriftform usw.

Den Architektenvertrag kündigen

Es gibt eine Reihe von Gründen, die die Kündigung des Vertrages mit dem Architekten oder der Architektin erlauben. Darunter fallen zum Beispiel

• Auftragnehmer oder -nehmerin kann keine fachliche Qualifikation nachweisen,
• Auftragnehmer oder -nehmerin handelt gesetzeswidrig, wenn es um das Bauvorhaben geht,
• die Kosten für den Bau weichen erheblich von der vereinbarten Höhe ab usw. 

Aber auch auf Seiten der Experten bzw. Expertinnen kann eine Kündigung des Vertrages erfolgen, wenn Bauherren und -herrinnen beispielsweise ihrer Mitwirkungspflicht nicht ausreichend nachkommen oder sie Zahlungen nicht fristgerecht leisten. 

Auf Nummer sichergehen

Eine der größten Herausforderungen vor dem Architektenvertrag ist es, einen passenden Architekten bzw. eine passende Architektin für dein Bauvorhaben zu finden. Informiere dich in jedem Fall auf Bewertungsportalen und bei der Architektenkammer, damit du auf Nummer sich gehen kannst. Ist der perfekte Partner oder die perfekte Partnerin gefunden, dann geht es an den Vertrag. Auch hier solltest du lieber einmal mehr hinschauen und am besten einen Anwalt bzw. eine Anwältin den Vertragsentwurf prüfen lassen, der oder die auf diesem Fachgebiet spezialisiert ist. Dann steht der Zusammenarbeit nichts mehr im Wege.