Diese 5 Fehler solltest du beim Grundstückskauf umgehen!

Bevor es mit dem Hausbau loslegen kann, brauchen Hausbauende noch das passende Stückchen Land, um ihren Wohntraum zu verwirklichen. In den vergangenen Jahren hat sich die Lage auf dem Grundstücksmarkt weiter verschärft – das führt dazu, dass Bauherren und -herrinnen teilweise unüberlegte Entscheidungen treffen. Hauptsache sie haben ein Grundstück. Das und die fünf weiteren typischen Fehler gilt es beim Grundstückskauf zu vermeiden. Informier dich hier, wie du kein Risiko eingehst. 

• Fehler Nr. 1: Lage passt nicht richtig
• Fehler Nr. 2: Bebauungsplan nicht geprüft
• Fehler Nr. 3: Grundbucheintragungen nicht gecheckt
• Fehler Nr. 4: Es wurde kein Bodengutachten veranlasst
• Fehler Nr. 5: Nebenkosten nicht einkalkuliert 
• Weitere Fehler passieren schnell 

Fehler Nr. 1: Lage passt nicht richtig

Bei der Grundstückssuche und beim -kauf gibt es fast keinen Faktor, der so viel Einfluss hat wie die Lage des Baulands. Ein Grundstück in Toplage kann das Zehnfache eines weniger gut gelegenen Stück Baulands kosten, und vor allem ist es zehnmal so begehrt. In Innenstadtgebieten oder den beliebten innerstädtischen Randgebieten sind Baugrundstücke rar und immer häufiger müssen Bauherren und -herrinnen auf das Umland ausweichen. Sowohl das Stadt- als auch das Landleben bieten einige Vorteile. Dennoch sollten Grundstückssuchende sich bei der Auswahl der Lage genau entscheiden, ob die zu ihren Wünschen, Bedürfnissen und vor allem dem Alltag passt. Wer mit dem Auto eine weite Strecke zurücklegen oder sich durch den überfüllten Innenstadtverkehr kämpfen muss, nur um jeden Morgen zur Arbeit oder zur Schule der Kinder zu kommen, der sollte noch einmal überlegen, ob das wirklich das Traumgrundstück ist. Auch wenn alle anderen Faktoren stimmen. 

Zusätzlich sollten Hausbauende bei der Lage genau prüfen, ob es irgendwelche Störvariablen in der Nähe gibt. Lärm und unangenehme Gerüche müssen nicht zu jeder Tageszeit auftreten und können zukünftige Hausbesitzer und -besitzerinnen im Nachhinein noch überraschen. 

Fehler Nr. 2: Bebauungsplan nicht geprüft

Das Traumhaus ist im Kopf schon fertig gestaltet und geplant – womöglich eine Stadtvilla mit grauem Dach und farblich passenden Fenstern, das in zweigeschossiger Bauweise viel Platz für die Familie bietet? Eine konkrete Vorstellung vom Haus zu haben ist gut. Damit die aber auch in die Realität umgesetzt werden kann, müssen Hausbauende vor dem Kauf den Bebauungsplan des Grundstücks prüfen. Dieses baurechtliche Instrument, was in der Regel in jeder Gemeinde einsehbar ist, gibt vor, wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden muss. Dabei sind die Vorgaben in manchen Bebauungsplan sehr detailliert, sodass hier wenig Gestaltungsspielraum durch die zukünftigen Hausbesitzer oder -besitzerinnen besteht. Wer aber schon vorher den Bebauungsplan für sein potenzielles Grundstück checkt, der weiß, was erlaubt ist und was nicht. Je nachdem können die Wünsche umgesetzt oder Kompromisse gefunden werden. 

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Fehler Nr. 3: Grundbucheintragungen nicht gecheckt

Für jeden Grundstückskäufer oder jede Käuferin gehört das Grundbuch zur Lektüre vor dem eigentlich Kauf. Das Grundbuch ist sozusagen der Personalausweis des Baulands, mit der Bauherren und -herrinnen prüfen können, ob auf dem potenziellen Grundstück irgendwelche Rechte für Dritte eingetragen sind. Das können sowohl Lasten sein, wie zum Beispiel ein Wegerecht für das Nachbargrundstück, oder aber Grundpfandrechte (z. B. Grundschulden). Es gibt für jedes Grundstück in Deutschland einen entsprechenden Grundbucheintrag und jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann in dieses Einsicht nehmen. Dazu zählen auch Grundstückskäufer und -käuferinnen. 

Diese Möglichkeit sollten Hausbauende in jedem Fall wahrnehmen, um sich wirklich alle Informationen über das Grundstück zu beschaffen. 

Fehler Nr. 4: Es wurde kein Bodengutachten veranlasst

Der Grund und Boden bildet die Basis für das zukünftige Traumhaus. Deswegen sollte dieser auch in jedem Fall gut zu bebauen sein. Ein hoher Grundwasserspiegel, Altlasten und Co. sind Faktoren, die das Bauvorhaben gefährden und für Bauherren und -herrinnen richtig teuer werden können. Damit Hausbauende beim ersten Spatenstich vor bösen Überraschungen bewahrt werden, empfiehlt es sich noch vor dem Grundstückskauf, ein Bodengutachten zu veranlassen, sofern es kein aktuelles gibt. Hier wird die Beschaffenheit und die Bebaubarkeit des Grundstücks durch entsprechende Sachverständige geprüft. Geben die ihr okay, können Bauende sorgenfrei starten.

Fehler Nr. 5: Nebenkosten nicht einkalkuliert 

Wenn der Grundstückspreis verlockend ist, schlagen Bauherren und -herrinnen gerne schnellstmöglich zu. Bei der Kaufabwicklung und vor dem Bau stellt sich allerdings heraus, dass das vermeintliche Schnäppchen eine große Kostenfalle ist. Das möchte niemand gerne erleben, passiert aber leider häufiger als gedacht, wenn Hausbauende nicht die Neben- und Mehrkosten für das Traumgrundstück einplanen. Es reicht nämlich nicht nur aus, mit dem Grundstückskaufpreis zu kalkulieren. Neben dem Betrag fallen auch Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbsteuer gegebenenfalls eine Maklercourtage und weitere an. Darüber hinaus können bei einem unerschlossenen Grundstück Kosten für die Erschließung an das öffentliche Strom-, Wasser- oder Gasnetz anfallen. So kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen, die Hausbauende nicht in ihrem Baubudget berücksichtigt haben. 

Im Allgemeinen sollten Grundstückskaufende 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten einrechnen. Dazu kommen, falls notwendig, Kosten für die Erschließung, für Abbrucharbeiten auf dem Grundstück und für das Bodengutachten. 

Weitere Fehler passieren schnell 

Darüber hinaus gibt es noch weitere Fallen, in die Grundstückskäufer und -käuferinnen tappen können: Zum Beispiel, wenn Hausbauende einen viel zu hohen Grundstückspreis zahlen, Anzahlungen vor der notariellen Beurkundung leisten oder ihr Budget falsch einschätzen. Allerdings lassen die sich zum Großteil vermeiden, wenn Mann oder Frau gut informiert ist. 

Hinsichtlich des Grundstückspreises können Hausbauende auf verschiedene Bodenrichtwerte oder Referenzobjekte zurückgreifen. So lässt sich zu mindestens eine allgemeine Preisspanne festlegen, in der das Grundstück liegen sollte. 

Wer die Kosten für das Grundstück falsch einschätzt, der kann später zu wenig Budget für den Hausbau haben. Deswegen sollten die Bauenden vor dem Grundstückskauf lieber zweimal die Finanzen und ihre entsprechenden Möglichkeiten prüfen. Selbst das Grundstück mit dem schönsten Blick lohnt sich nicht, wenn dort aus Geldmangel später kein Traumhaus stehen kann. 

Beim Grundstückskauf wird bereits ein Teil des Baubudgets ausgegeben, auch hier geht es schnell um eine Summe im fünfstelligen Bereich. Da sollte mit Bedacht gehandelt und auf Anzahlungen und Co. verzichtet werden. Die Kaufvertragsabwicklung und die Zahlung sollten ausschließlich über einen Notar erfolgen.