Welche Behörden und Ämter beim Hausbau? Eine Übersicht 

Wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, der muss zunächst einmal die bürokratischen Hürden überwinden, denn ohne Anträge und Genehmigungen kann das Traumhaus nicht realisiert werden. Beim Bauprojekt haben einige Behörden und Ämter mitzureden – sie sind aber nicht nur lästiges Übel, sondern halten auch wertvolle Informationen für (angehende) Bauherren und -herrinnen bereit. Welche Behörden und Ämter Hausbauenden in ihrem Vorhaben begegnen, ist unterschiedlich. Hier bekommst du eine Übersicht der Institutionen und deren Aufgaben. 

Beachte, dass die Ämter und Behörden in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Bezeichnungen haben können. 

• Grundbuchamt
• Amtsgericht
• Bauaufsichtsbehörde
• Kataster- oder Vermessungsamt
• Liegenschaftsamt
• Jetzt kann der Hausbau starten

Grundbuchamt

Im Grundbuchamt wird das Grundbuch einer Gemeinde oder Region verwaltet. Dieses Verzeichnis beinhaltet alle bebauten und unbebauten Grundstücke in diesem Bereich. Innerhalb des Grundbuchs lassen sich privatrechtliche Informationen über das Grundstück finden, wie zum Beispiel Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und gegebenenfalls auch Baulasten. Soll etwas im Grundbuch geändert oder neu eingetragen werden, muss die Einwilligung aller Beteiligten vorliegen sowie alle Dokumente vorliegen. Mit dem sogenannten Grundbuchzwang sind Eigentümer und Eigentümerinnen verpflichtet, ein neu gegründetes Grundstück im Grundbuch eintragen zu lassen. 

Aufgaben im Überblick: 

• Verwaltung aller Grundstück eines Bereiches: Erfassung aller Besitzverhältnisse und Lasten 
• Grundbucheinträge löschen, ergänzen, ändern
• Änderungsanträge prüfen und vornehmen
• Grundbuchauszüge bereitstellen
• Korrektur von Grundbucheintragungen 

Das Grundbuchamt ist für Bauherren und -herrinnen vorm Hausbau oder -kauf besonders wichtig. Hier finden sie alle Informationen über das potenzielle Grundstücke und die darauf befindlichen Rechte, wie zum Beispiel Wegerechte des Nachbarn oder Altlasten auf dem Grundstück. Nur Personen mit berechtigtem Interesse können Einsicht in das Grundbuch nehmen: Möchten Hausbauende ein Grundstück kaufen, fallen sie unter diesen Personenkreis und dürfen Einsicht nehmen. Das ist in jedem Fall sinnvoll, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. 

Amtsgericht

Hausbauende müssen zum Amtsgericht, um das Grundbuch des Grundstücks einsehen zu können. Das Grundbuch wird als öffentliches Register beim Amtsgericht geführt und jeder mit berechtigtem Interesse hat dort Einsicht. Wer sein Grundstück mithilfe eines Maklers bzw. einer Maklerin kauft, muss in der Regel nicht zum Grundbuchamt, da diese dritten Personen Einsicht nehmen und Grundstückskäufer sowie -käuferinnen über Grundpfandrechte und Co. informieren bzw. ihnen Kopien des Grundbuchauszugs zur Verfügung stellen. 

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Bauaufsichtsbehörde

Eine wichtige Anlaufstelle für jede(n) Bauherren oder Bauherrin ist die Bauaufsichtsbehörde, ohne die das eigene Bauprojekt gar nicht erst funktionieren würde. Häufig wird die Bauaufsichtsbehörde aber mit dem Bauamt verwechselt, wobei beide Ämter unterschiedliche Aufgaben im kommunalen Baurecht erfüllen. Während sich das Bauamt in der Regel mit den kommunalen Bautätigkeiten im Hochbau (z. B. Schulen, Kindergärten, Verwaltungsgebäude) oder Tiefbau (z. B. Kanal- und Straßenbau) befasst, ist die Bauaufsichtsbehörde für die Durchsetzung und Kontrolle der baurechtlichen Vorschriften verantwortlich. Dabei wird innerhalb der Bauaufsichtsbehörde hierarchisch zwischen verschiedenen Instanzen unterschieden. 

Für Bauherren und -herrinnen ist vor allem die Instanzebene wichtig, die sich um die Überprüfung von Bauanträgen für den Neubau, den Umbau oder den Abbruch kümmert. Hierbei werden Bauanträge entweder genehmigt oder abgelehnt. 

Aufgaben im Überblick: 

• Bauanträge überprüfen
• Baugenehmigung erteilen
• Bearbeitung und Beantwortung von Bauvoranfragen
• Baustatik, Bautechniknachweise überprüfen sowie überwachen
• Überprüfung von Sonderbauten 
• Bearbeitung von Widersprüchen
• Durchführung ordnungsbehördlicher Maßnahmen
• Eintragung von Baulasten
• Führen des Baulastenverzeichnis 

Kataster- oder Vermessungsamt

Das Kataster- oder Vermessungsamt ist dafür verantwortlich, dass neu erschlossenes Bauland bzw. neu erschlossene Flächen vermessen werden müssen. Darüber hinaus können sich Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundstücken hier über die Größe ihres Flurstücks informieren. Berechtigte Personen erhalten hier Auskunft darüber, wie das Flurstück begrenzt ist und wo die Grenze entlang verläuft. Wer ein Grundstück teilen möchte, muss das entsprechende Vermessungsamt informieren. Darüber hinaus müssen neu gebaute Gebäude durch das Katasteramt auf der Flurkarte eingetragen werden. 

Aufgaben im Überblick: 

• Verwaltung des Liegenschaftskatasters
• Vermessung von Grundstücken und deren Gebäuden
• Auswertung von Vermessungen und Kartographieren von neuen Grundstücksgrenzen
• Erstellung der Katasterkarte mit Flurstücken, Flächen und Liegenschaften 

Die Kosten für die Vermessung durch die Behörde müssen die Bauherren und -herrinnen in der Regel selbst tragen. Ist ein neu erschlossenes Grundstück bereits vermessen, sind die Kosten im jeweiligen Grundstückspreis einkalkuliert. 

Liegenschaftsamt

Wenn es um städtische Grundstücke geht, dann sind Bauherren und -herrinnen beim Liegenschaftsamt genau richtig. Hier werden alle bebauten und unbebauten Grundstücke der Gemeinde oder Stadt verwaltet. Die Behörde ist für den Verkauf, Kauf, die Vermietung, oder Verpachtung von städtischen Wohnungen und Flächen verantwortlich (Schrebergärten, Ackerflächen usw.). 

Beim Liegenschaftsamt sind alle unbebauten und bebauten Grundstücke der Stadt oder Gemeinde erfasst. In der Regel hat das Liegenschaftsamt eine weniger große Bedeutung für private Bauherren und -herrinnen, es sei denn sie wollen städtische Flächen oder Eigentum erwerben.  

Aufgaben im Überblick:  

• Grundstücke für städtische oder gemeindliche Nutzung ankaufen 
• Grundstücke oder Räumlichkeiten für städtische oder gemeinschaftliche Nutzung anmieten
• Grundstücksverkauf für Gewerbe und den Wohnungsbau
• Wohneigentumsverkauf für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser 
• Unbebaute und bebaute Grundstücke vermieten und verpachten 
• Verwaltung von städtischem und gemeindlichen Besitz

Jetzt kann der Hausbau starten 

Je mehr Bauherren und -herrinnen über ihr potenzielles Stückchen (bebautes) Land wissen, umso besser. Deswegen macht es schon vor dem Grundstückskauf Sinn, sich alle Informationen einzuholen, die Hausbauende bekommen können. Wer alle Behördengänge vorm Hausbau rechtzeitig erledigt hat, hat während des Projekts in der Regel weniger Stress. Welche Behörden bzw. Ämter für das eigene Bauvorhaben wichtig sind, müssen Bauende individuell erfragen und beurteilen. Je nach Bundesland können die Institutionen andere Bezeichnungen haben: Hier sollten Hausbauende nochmal genau hinschauen. Teilweise werden Antragstellung, Einsicht und Co. aber auch von beauftragten Dritten übernehmen, wie zum Beispiel einem Architekten bzw. einer Architektin oder einer Baufirma. 

In jedem Fall sollten Hausbauende eventuelle Kosten für Vermessung, Gebühren und Co. in das Hausbaubudget einkalkulieren. Diese Kaufnebenkosten können je nach Aufwand mit mehreren Hunderten Euro zu Buche schlagen.